Ratgeber

Mit unseren Ratge­ber­texten geben wir Ihnen einen Über­blick über die wich­tigsten Themen der Immo­bi­li­en­branche. Aufgrund sich verän­dernder Geset­zes­lagen und aktua­li­sierter Rechts­texte können einzelne Angaben abwei­chen. Mit unserem Über­blick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sach­ge­mäße Bera­tung bei Fach­ex­perten für Rechts- oder Finanz­fragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünf­tigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfang­rei­chen Service­ka­talog zur Verfü­gung und nehmen eine profes­sio­nelle Immo­bi­li­en­be­wer­tung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.

Sani­tär­an­lagen in Altbauten sind oft ein unbe­kanntes Terrain. Was sich hinter den Fliesen verbirgt oder an welchen Stellen die Wasser­lei­tungen verlaufen, wissen Bewohner als auch Hand­werker selten. Nur in den wenigsten Fällen exis­tieren noch Pläne, die Aufschluss über die ursprüng­liche Verle­gung der Rohre geben. Unbe­dachtes Abnehmen der Fliesen oder Arbeiten an den Wänden sollten vermieden werden. Die Chance, dass marode Leitungen getroffen werden, die zu einem kost­spie­ligen Wasser­schaden führen, ist bei Altbauten extrem hoch.

Nutzen Sie die Gele­gen­heit, Ihrem Bad einen modernen Look als auch eine neue Schall­iso­lie­rung zu gönnen. Neue Umman­te­lungen und schall­ver­rin­gerte Schellen sind hervor­ra­gende Hilfs­mittel, die störende Abfluss­ge­räu­sche oder lautes Rauschen mindern. Ihre Nach­barn werden es Ihnen ‑bspw. in Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern danken.

Im Zuge der Badsa­nie­rung sollten Sie von einem Experten den gegen­wär­tigen Ist-Zustand prüfen lassen. Vorhan­dene Leitungen oder verbaute Zugänge könnten im Zweifel nicht mehr dem Stan­dard aktu­eller Bauweisen entspre­chen. Einfach die alten Leitungen raus­zu­reißen und in glei­cher Weise zu ersetzen, könnte zu bauli­chen Problemen führen. Mit ihrem persön­li­chen Badplaner umgehen Sie unnö­tige Arbeiten.

Wer eine Immo­bilie erwirbt und die Sani­tär­an­lagen mit neuen Wasch­be­cken, zeit­ge­mäßen Licht­an­lagen oder tech­nisch ausge­stat­teten Toiletten bestü­cken möchte, sollte sich seine Pläne zuvor bestä­tigen lassen. In einigen Fällen kann es vorkommen, dass veral­tete Technik mit neuen Instal­la­tionen nicht kombi­nierbar ist. Kurz­schlüsse oder Schäden sind die Folge

Eine ordent­liche Belüf­tung ist für Bade­zimmer und Toilet­ten­räume ein wich­tiges Plus. Fenster mit einfa­cher Vergla­sung im Holz­rahmen oder kosten­güns­tigen Mate­ria­lien ziehen Feuch­tig­keit an, die sich in den Mate­ria­lien sammelt und Schimmel produ­ziert. Feuchte Ecken bilden zudem einen muffigen Geruch, der sich im Raum festsetzt.

Multiple Dich­tungen versperren der Feuch­tig­keit den Weg. Von außen kann Nässe nicht eindringen und warme Luft bleibt im Raum. Beson­ders an kalten Tagen ist ein warmes Bade­zimmer wahrer Luxus, den Wohnungs­ei­gen­tümer genießen sollten. Dennoch gibt es ein Manko: Kondens­wasser bildet sich und kann bei unzu­rei­chender Schutz­be­schich­tung der Wände Spuren und Sporen hinter­lassen. Auto­ma­ti­sche Lüftungs­sys­teme, die beson­ders bei innen­lie­genden Bädern zu empfehlen sind, gehören somit in die Planung Ihres Badkonzeptes.

Eine im wahrsten Sinne des Wortes tragende Rolle bei der Badsa­nie­rung spielt Ihre neue Bade­wanne. Unter­schied­liche Designs bringen unter­schied­liche Vorteile oder Nach­teile mit sich, die sich auf die Statik auswirken können. Modelle mit einzelnen Füßen verteilen ihre Last punk­tuell und fordern alte Böden heraus. Hier gilt es eher auf Wannen oder Wannen­träger zu setzen, die ihren Schwer­punkt gleich­mäßig verteilen.

Zusätz­lich zum Eigen­ge­wicht muss das Wasser­vo­lumen einkal­ku­liert werden. Frei­ste­hende Wannen lassen sich zwar flexibel im Bad plat­zieren, aber das Zusatz­ge­wicht kann einige Stellen stark belasten. Der schlimmste Fall eines Decken­durch­bruchs ist bei diesen Voraus­set­zungen möglich.

Wer seinen Wohn­räumen einen frischen Look gönnen möchte, kann mit etwas Geschick und Hand­werks­wissen allein zur Tat schreiten. Beim Umbau oder der Sanie­rung von Bädern sollte jedoch die Hilfe eines Fach­mannes hinzu­ge­zogen werden. Bauliche Maßnahmen und Bestim­mungen für Elek­tro­technik in Sani­tär­be­rei­chen unter­liegen je nach Immo­bi­li­enart gewissen Vorgaben, die vom Fach­mann umge­setzt werden sollten. Bei Miss­ach­tung von Statik oder elek­tro­nisch betrie­benen Gerät­schaften kann sich die persön­liche Well­ness-Oase in einen erheb­li­chen Scha­den­fall verwandeln. 

Mit unseren Ratge­ber­texten geben wir Ihnen einen Über­blick über die wich­tigsten Themen der Immo­bi­li­en­branche. Aufgrund sich verän­dernder Geset­zes­lagen und aktua­li­sierter Rechts­texte können einzelne Angaben abwei­chen. Mit unserem Über­blick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sach­ge­mäße Bera­tung bei Fach­ex­perten für Rechts- oder Finanz­fragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünf­tigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfang­rei­chen Service­ka­talog zur Verfü­gung und nehmen eine profes­sio­nelle Immo­bi­li­en­be­wer­tung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.

Denk­mal­schutz wird in vielen Fällen mit dem Alter einer Immo­bilie gleich­ge­setzt. Aller­dings erhalten nicht alle Häuser, die Gene­ra­tionen und Jahr­hun­derte über­dauert haben, dieses Label. Grund­le­gend gehören alle Immo­bi­lien in diese Kate­gorie, an denen ein öffent­li­ches Inter­esse besteht und die als kultu­relles Erbe zu erachten sind. Haben namhafte Persön­lich­keiten in den Objekten gelebt oder zählt die archi­tek­to­ni­sche Beschaf­fen­heit zu einem außer­ge­wöhn­li­chen Beispiel einer bestimmten Epoche, so kann der Denk­mal­schutz vorhanden sein. Jeder Einzel­fall sollte unbe­dingt von einem Experten geprüft werden.
In ihrer Art und Weise unter­schieden sich denk­mal­ge­schützte Gebäude. Dennoch zählen:

• Fach­werk­häuser
• Gutshöfe
• Burgen
• Schlösser
• Kirchen
• Stadtmauern

oft zu den Vertre­tern, die vom Denk­mal­schutz betroffen sind. Inter­es­senten können sich im Vorfeld bei den lokalen Bauäm­tern über die mögliche Einstu­fung informieren.

Eine denk­mal­ge­schützte Immo­bilie bringt viele Verpflich­tungen mit sich, die in erster Linie dem Erhalt des Gebäudes dienen. Eine der grund­le­genden Bedin­gungen ist, dass ursprüng­liche Wände, Böden oder Wand­ge­mälde in ihrem Origi­nal­zu­stand belassen werden müssen. Sanie­rungen und Restau­ra­tionen sehen sich oft einem langen Prozess aus Beur­tei­lungen, Prüfungen und Gutachten unterzogen.
Folgende Arbeiten müssen vor Beginn vom Denk­mal­schutz geprüft werden:

• Entker­nung und Grundsanierung
• Austausch der Böden
• Malerarbeiten
• Verän­de­rungen der Raumaufteilung
• Erneue­rung von Fens­tern und Türen
• erwei­terte Anbauten
• Dacharbeiten

Wird mit Umbau­ar­beiten ohne Einholen einer Geneh­mi­gung begonnen, drohen hohe Geld­strafen. Unnö­tiger Ärger sollte durch eine recht­zei­tige Prüfung umgangen werden.

Obwohl der Aufwand einer Sanie­rung und Restau­ra­tion deut­lich umfang­rei­cher als bei normalen Immo­bi­lien ausfällt, ist das Inter­esse an denk­mal­ge­schützten Gebäuden sehr hoch. Ein Grund liegt in den Möglich­keiten der Steu­er­vor­teile und Förde­rungen, die Eigen­tümer erwarten.

Kosten für die Reno­vie­rung und Arbeiten im sowie am Gebäude dürfen mehrere Jahre steu­er­lich abge­setzt werden. Je nach Nutzung unter­scheiden sich die Prozent­sätze, die für Kapi­tal­an­leger bis zu 100 Prozent und bei Eigen­be­darf bis zu 90 Prozent möglich sind. Zudem gelten Anschaf­fungs­kosten je nach Nutzung für den Umbau eben­falls als anre­chen­bare Summen.

Hinsicht­lich Einspa­rungen und nach­hal­tigen Umwelt­aspekten steht eine Ener­gie­ef­fi­zienz bei Sanie­rungen an erster Stelle. Denk­mal­ge­schützte Immo­bi­lien verlangen aufgrund ihrer beson­deren Pflege deut­lich mehr Anpas­sungen, die sich in den Kosten­plänen zwei­fellos nieder­schlägt. Verschie­dene Förde­rungen helfen bei diesem Vorhaben. Infor­mieren Sie sich bei einem Fach­be­rater über aktu­elle Programme, die Ihren Umbau finan­ziell und ökolo­gisch unterstützen.

Der Erwerb eines denk­mal­ge­schützten Gebäudes verlangt eine hohe Inves­ti­tion. Jeder Eigen­tümer, der dieses Vorhaben angehen möchte, sollte sich dieser Sache bewusst sein. Der Kauf dieser Objekte eignet sich entweder für wahre Lieb­haber, die ein Faible für histo­ri­sche Bauten besitzen, oder Kapi­tal­an­leger. Letz­tere Grup­pie­rung muss jedoch viel Ausdauer mitbringen, denn die stetige Wert­stei­ge­rung rentiert sich in Betrach­tung zur Inves­ti­tion erst nach Jahren.

Die Suche nach den passenden Käufern kann gleich­zeitig langen Atem verlangen. Aufgrund des teil­weise höheren Verkaufs­preises ist die Inter­es­sen­ten­gruppe womög­lich kleiner als bei gewöhn­li­chen Wohn-Immo­bi­lien. Hier gilt es, die rich­tige Ziel­gruppe anzusprechen.

Erben Sie ein denk­mal­ge­schütztes Gebäude oder entscheiden Sie sich aktiv dazu, eine unter Denk­mal­schutz stehende Immo­bilie zu erwerben, planen Sie Zeit und ein ausrei­chend finan­zi­elles Polster ein. Holen Sie sich zudem Experten an die Seite, die mit den Auflagen und Bestim­mungen des Denk­mal­schutzes vertraut sind, wodurch kosten­in­ten­sive Über­ra­schungen im Zweifel vermieden werden können. Beson­ders in diesen Fällen gilt es im Sanie­rungs­pro­zess bei den verant­wort­li­chen Behörden öfter nach­zu­fragen, bevor hohe Geld­bußen drohen.

Mit unseren Ratge­ber­texten geben wir Ihnen einen Über­blick über die wich­tigsten Themen der Immo­bi­li­en­branche. Aufgrund sich verän­dernder Geset­zes­lagen und aktua­li­sierter Rechts­texte können einzelne Angaben abwei­chen. Mit unserem Über­blick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sach­ge­mäße Bera­tung bei Fach­ex­perten für Rechts- oder Finanz­fragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünf­tigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfang­rei­chen Service­ka­talog zur Verfü­gung und nehmen eine profes­sio­nelle Immo­bi­li­en­be­wer­tung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.

Bevor die verschie­denen Typen der Gewer­be­im­mo­bi­lien betrachtet werden, sollte der Begriff grund­sätz­lich einmal abge­grenzt werden. Bei Ihrem Objekt handelt es sich um eine Gewer­be­im­mo­bilie, wenn diese für gewerb­liche oder für selbst­stän­dige Zwecke genutzt wird. Eine Privat­nut­zung darf nur Teil der Verwen­dung sein und nie ausschließ­lich vorliegen.

Bevor die Immo­bilie auf dem Markt zum Verkauf ange­boten wird, gilt es heraus­zu­finden, um welche Art der Immo­bilie es sich handelt. Daran orien­tieren sich auch die Ziel­gruppe und die entspre­chende Vermark­tungs­stra­tegie. Es gilt zu unter­scheiden zwischen:

• Logis­tik­im­mo­bi­lien: Lager und Umschlags­orte für Waren
• Produk­ti­ons­im­mo­bi­lien: Nutzung zur Erstel­lung von Produkten oder Weiterverarbeitung
• Handels­im­mo­bi­lien: Super­märkte oder Einzelhandel
• Spezi­al­ge­wer­be­im­mo­bi­lien: Immo­bi­lien, die bestimmte Voraus­set­zungen für ihren Dienst benö­tigen wie Bahn­höfe, Hotels oder Diskotheken
• Büroimmobilien
• Praxen

Somit bestimmen Sie, welche Kunden für welche Gewer­be­im­mo­bilie infrage kommen.

Bevor der Verkauf in die Wege geleitet und die Gewer­be­im­mo­bilie auf dem Markt ange­boten wird, ist eine umfang­reiche Recherche zu empfehlen. Die Markt­ana­lyse gibt Ihnen Auskunft darüber, ob Sie mit Ihrem Vorhaben zum rich­tigen Zeit­punkt starten oder an der Nach­frage vorbei­zielen. Wie entwi­ckeln sich die einzelnen Unter­ka­te­go­rien des Marktes? Welche Bereiche sind stark gefragt? Welche Nischen stagnieren?

Mit dieser Analyse, die Sie von einem Experten für Gewer­be­im­mo­bi­lien durch­führen lassen sollten, legen Sie den best­mög­li­chen Verkaufs­preis fest, ohne zu niedrig oder zu hoch zu starten. So bleiben Sie glaub­würdig und für Inter­es­senten authentisch.

Im Vergleich zum Verkauf einer Privatim­mo­bilie gehören neben den gängigen Unter­lagen wie Grund­buch­auszug, Bebau­ungs­plan, Ener­gie­aus­weise oder Flur­kar­ten­aus­züge weitere Doku­mente zu einem ordent­li­chen Verkaufs­an­gebot für Gewerbeimmobilien.
Achten Sie darauf, folgende Infor­ma­tionen auf Nach­frage des Inter­es­senten vorlegen zu können:

• Auflis­tungen über Betriebskosten
• Neben­kos­ten­ab­rech­nungen über einen defi­nierten Zeitraum
• Miet- und Pacht­ver­träge der vorhe­rigen drei Mieter
• Instandhaltungskataloge
• Sanierungshistorie
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Befindet sich Ihr Objekt gerade in Vermie­tung oder Nutzung, erhöhen Sie die Chancen auf einen erfolg­rei­chen Verkauf. Leer­ste­hende Gewer­be­im­mo­bi­lien, die länger unge­nutzt sind und im Rohzu­stand auf ihren Einsatz warten, setzen viel Geduld der Verkäufer voraus. Oft fehlt Inter­es­senten die Vorstel­lungs­kraft, welche Poten­ziale in dem Objekt stecken. Ein einge­rich­teter Laden oder ein ausge­stat­tetes Büro bewirken dagegen meis­tens schnel­lere Erfolge.

Binden Sie zusätz­lich zu einem Immo­bi­li­en­ex­perten auch einen Finanz­be­rater ein. Der Verkauf von Gewer­be­im­mo­bi­lien verlangt aufgrund des gewerb­li­chen Handelns Gewer­be­steuer, die bei einem Privat­ver­kauf entfällt. Unter bestimmten Bedin­gungen kann zudem die Speku­la­ti­ons­steuer greifen.

Verkaufen Sie mehr als drei Objekte inner­halb eines Zeit­rah­mens von fünf Jahren, ist vom gewerbs­mä­ßigen Grund­stücks­handel die Rede. Rechnen Sie in diesem Fall mit weiteren Steu­er­be­las­tungen, die sich nach der Höhe der Summen, Immo­bi­li­en­werte und Nutzungen richten. Es ist ratsam, einen Experten ins Boot zu holen, der Ihnen die vorteil­haften Konstel­la­tionen aufzeigt. Ansonsten kann es passieren, dass der erfolg­reiche Verkauf aufgrund von hohen Steu­er­zah­lungen sich lang­fristig zum Minus­ge­schäft entwickelt.

Gewer­be­im­mo­bi­lien stellen eine größere Heraus­for­de­rung als der Verkauf von Wohn­im­mo­bi­lien dar. Objekt­be­dingte Nutzungs­mög­lich­keiten, aufwen­di­gere Umbauten oder bran­chen­be­dingte Vorgaben erwei­tern die Liste der bauli­chen Anfor­de­rungen und verlangen ein höheres Zeit­in­vest­ment in die Beschaf­fung von Doku­menten und Gutachten. Vertrauen Sie auf einen Experten, der sich in diesem Segment auskennt und recht­liche Stol­per­fallen für Sie aus dem Weg räumt.

Mit unseren Ratge­ber­texten geben wir Ihnen einen Über­blick über die wich­tigsten Themen der Immo­bi­li­en­branche. Aufgrund sich verän­dernder Geset­zes­lagen und aktua­li­sierter Rechts­texte können einzelne Angaben abwei­chen. Mit unserem Über­blick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sach­ge­mäße Bera­tung bei Fach­ex­perten für Rechts- oder Finanz­fragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünf­tigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfang­rei­chen Service­ka­talog zur Verfü­gung und nehmen eine profes­sio­nelle Immo­bi­li­en­be­wer­tung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.

Was nach einer platten Floskel klingt, ist ein essen­zi­eller Ratschlag! Oft ist ein Erbe mit Emotionen und Trauer verbunden, die den Blick für die Fakten trüben. Versu­chen Sie mit Hilfe eines unbe­tei­ligten Dritten oder einem externen Experten, die Sach­lage neutral zu betrachten. So entgehen Ihnen keine Details oder versteckte Überraschungen. 

Wenn es etwas zu erben gibt, birgt der Nach­lass nicht immer ausschließ­lich wert­volle Güter. Als Erbe müssen Sie mit allen Verant­wort­lich­keiten und Verbind­lich­keiten rechnen, die Ihnen hinter­lassen werden. Hierzu zählen auch Schulden oder Kredite. Der Wert einer Immo­bilie kann somit negativ belastet sein. 

Abge­sehen von der mögli­chen Schuld­be­las­tung können weitere Kosten das Erbe unat­traktiv erscheinen lassen. Hohe Pacht­ge­bühren, laufende Abzah­lungen oder anste­hende Repa­ra­turen treiben den Nega­tiv­wert der Immo­bilie in die Höhe. Stellen Sie eine Kalku­la­tion aller Zahlen und Beträge auf, um sich einen Über­blick über die tatsäch­li­chen Summen zu verschaffen. 

Die Berech­nung der Erbschafts­steuer sollte in die Kosten­ta­belle unbe­dingt inte­griert werden. Je nach Verkehrs­wert der Immo­bilie, Verwandt­schafts­ver­hält­nissen und Zweck der Immo­bilie kann die Steu­er­ab­gabe im Best­fall entfallen, wenn bestimmte Frei­be­träge unter­schritten werden. Die geltenden Bestim­mungen und Prozent­sätze können Sie auf der Seite des Bundes­mi­nis­te­riums für Finanzen einsehen.

Prüfen Sie zusammen mit einem Experten, wie es um Ihre geerbte Immo­bilie bestellt ist. Wenn die Verbind­lich­keiten höher als der eigent­liche Wert sind, sollte eine Annahme des Erbes über­dacht werden. Kurz gesagt: Sie würden im Zweifel ausschließ­lich Schulden erben. Gehen Sie auf Nummer sicher, bevor Sie eine endgül­tige Entschei­dung treffen. Beachten Sie dabei die Ausschlags­frist von sechs Wochen nach Verle­sung des Testaments. 

Ist die Immo­bilie schul­den­frei und Sie entscheiden sich für das Erbe, folgt die Bean­tra­gung eines Erbscheines. Bean­tragen Sie das Doku­ment verse­hent­lich, bevor Sie sich für die Annahme entschieden haben, so akzep­tieren Sie das Erbe auto­ma­tisch. Achten Sie somit strikt darauf, dass Sie erst aus persön­li­cher Über­zeu­gung akzep­tieren oder ablehnen.

Als neuer Eigen­tümer der Immo­bilie folgt die Berich­ti­gung des Grund­buch­aus­zuges. Die Anpas­sung kann nur durch Vorlage eines Erbscheines oder durch Nach­weis eines nota­riell beglau­bigten Testa­ments erfolgen. Für die Anpas­sung der Daten werden keine Gebühren erhoben.

Die Korrektur des Grund­buch­ein­trags können Sie inner­halb von zwei Jahren kosten­frei vornehmen. Verpassen Sie diese Frist, fallen Verzugs­ge­bühren an. Es empfiehlt sich, die Ände­rungen der Daten sofort vornehmen zu lassen, sobald der Erbschein vorliegt. So sind Sie auf der sicheren Seite.

Erben Sie als Teil einer Erben­ge­mein­schaft die Immo­bilie, treffen Sie alle Entschei­dungen zusammen. Allei­nige Vorstel­lungen und Ideen sind in diesem Fall bedeu­tungslos. Nur als Gemein­schaft haben Sie das Recht, über die Immo­bilie zu verfügen. Teil einer Erben­ge­mein­schaft zu sein kann auch bedeuten, dass die Parteien nur sehr schwer­fällig zu einer gemein­samen Lösung kommen können. Hierbei hilft im Zweifel ein Experte, der als objek­tiver Vermittler zur Seite steht. Zwei Möglich­keiten haben sich bewährt: Entweder wird eine gemein­schaft­liche Entschei­dung für das Objekt getroffen oder es wird mit Zustim­mung aller Betei­ligten verkauft. Die Option der Teilungs­ver­stei­ge­rung ist in aller Regel ein Minus­ge­schäft, von dem kein Erbe profitiert 

Ob als allei­niger Erbe oder Teil der Erben­ge­mein­schaft: Nun müssen Sie entscheiden, welche Zukunft der Immo­bilie bestimmt ist. Verpachten, vermieten, verkaufen? Oder ist eine umfang­reiche Sanie­rung notwendig, um das Gebäude für einen gewerb­li­chen Zweck zu opti­mieren? Es gibt viele Optionen, die Sie mit einem Fach­ex­perten bespre­chen sollten. Über­stürzte Hand­lungen sollten vermieden werden, um recht­liche Vorgaben einzuhalten.

Behalten Sie bei einem Erbfall stets die Kontrolle und lassen Sie nicht zu, dass Ihre Emotionen das Ruder über­nehmen. Betrachten Sie mit einem Berater die Fakten und Zahlen und handeln Sie mit klarem Verstand. Dabei spielt die Meinung von Fami­li­en­mit­glie­dern oder Verwandten keine Rolle, denn eine über­schul­dete Immo­bilie, die plötz­lich zur Debatte steht, hat noch keinen Erben glück­lich gemacht. 

Mit unseren Ratge­ber­texten geben wir Ihnen einen Über­blick über die wich­tigsten Themen der Immo­bi­li­en­branche. Aufgrund sich verän­dernder Geset­zes­lagen und aktua­li­sierter Rechts­texte können einzelne Angaben abwei­chen. Mit unserem Über­blick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sach­ge­mäße Bera­tung bei Fach­ex­perten für Rechts- oder Finanz­fragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünf­tigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfang­rei­chen Service­ka­talog zur Verfü­gung und nehmen eine profes­sio­nelle Immo­bi­li­en­be­wer­tung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.

Natur­ge­walten brechen unan­ge­kün­digt über uns hinein. Ob Regen­sturm, Hagel­schauer oder Blitz­ein­schläge: Wenn sich Unwetter ihren Weg bahnen, können am Ende Schäden in hohen Beträgen entstehen. Von einer Sekunde auf die andere kann die liebe­voll restau­rierte Immo­bile oder der fertig­ge­stellte Neubau unbe­wohnbar sein. Um diese Even­tua­lität abzu­si­chern, ist jedem Eigen­tümer eine Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung zu empfehlen. Grund­sätz­lich ist der Abschluss frei­willig, doch in vielen Fällen verlangen Kredit­geber zur Auszah­lung des Darle­hens schon im Vorfeld einen Versicherungsnachweis.

Mit der Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung sichern Sie sich in der Regel gegen Feuer‑, Leitungs­wasser- und Sturm­schäden ab. Beachten Sie beim Abschluss, welchen Versi­che­rungs­um­fang Ihre Police umfasst. Bezieht es sich nur auf das Haupt­ge­bäude? Sind Neben­ge­bäude vorhanden? Sind Repa­ra­tur­kosten in der Versi­che­rungs­summe inbe­griffen? Holen Sie sich einen Experten, der mit Ihnen alle wich­tigen Versi­che­rungs­be­stand­teile durchgeht.

Mit der Elemen­tar­ver­si­che­rung erwei­tern Sie Ihren Wohn­ge­bäu­de­schutz. Die Police deckt alle Schäden ab, die durch außer­ge­wöhn­liche Natur­ge­walten entstehen können. Schnee- oder Schlamm­la­winen, Hoch­wasser, Erdrut­sche oder Tornados gehören zu dieser Art der erwei­terten Gefahren. Aufgrund von Flut­ka­ta­stro­phen der vergan­genen Jahre, die in Deutsch­land zahl­reiche Immo­bilen zerstörten, sollte über diese Zusatz­ab­si­che­rung zumin­dest nach­ge­dacht werden.

Mit einer Haus­rats­ver­si­che­rung schützen Sie Ihr Hab und Gut.  Diese Versi­che­rung empfiehlt sich sowohl bei Eigentum als auch Miet­im­mo­bi­lien. Schäden, die durch Vanda­lismus, Einbruch oder mutwil­lige Zerstö­rung eines Dritten entstehen, werden in aller Regel durch die Haus­rat­ver­si­che­rung abge­deckt. Hierbei gibt es zwei Vari­anten, wie die Versi­che­rungs­prämie in diesem Fall fest­ge­legt wird:

• Pauschale Bewer­tung: Der Gesamt­wert des zu versi­chernden Haus­rats wird anhand der Quadrat­me­ter­an­zahl mit einem Pauschal­be­trag berechnet. Hierbei kann es passieren, dass der reelle Betrag höher oder nied­riger als die veran­schlagte Summe ist. Vorteil ist, dass die Versi­che­rung im Scha­den­fall auf detail­lierte Nach­weise der einzelnen Stücke verzichtet.

• Konkrete Bewer­tung: Im Gegen­satz dazu wird bei der konkreten Bewer­tung der gegen­wär­tige Wert des Haus­rats exakt ermit­telt. Die fest­ge­legte Versi­che­rungs­summe bezieht sich nur auf diesen ermit­telten Wert. Wird der Wert durch Zukäufe von Möbel­stü­cken oder Wert­ge­gen­ständen erhöht, passt sich auch die Versi­che­rungs­summe nach oben an.

Kommen Sie als Immo­bi­li­en­ei­gen­tümer Ihrer Sorg­falts­pflicht nicht nach und Dritte tragen Schaden durch vernach­läs­sigte Mängel, so haften Sie in vollem Umfang dafür. Unge­räumte Gehwege, feuchtes Laub oder offen­sicht­liche Unfall­quellen im Haus­flur: Die Gefahren lauern überall  und können schwer­wie­gende Schäden nach sich ziehen.

Als Immo­bi­li­en­ei­gen­tümer sind Sie mit dem Verur­sa­cher des Scha­dens gleich­zu­setzen und haften mit Ihrem gesamten Vermögen. Wichtig zu wissen: Die Haft­pflicht­ver­si­che­rung kann nur für privat genutzte Objekte abge­schlossen werden. Gewer­be­im­mo­bi­lien sind in diesem Fall außen vor.

Mit einer Rechts­schutz­ver­si­che­rung sind Sie grund­sätz­lich auf der sicheren Seite, wenn es zu juris­ti­schen Strei­tig­keiten mit Mietern, Nach­barn oder betei­ligten Parteien an Ihrer Immo­bilie kommt. Schon kleine Unstim­mig­keiten, in denen ein Anwalt hinzu­ge­zogen werden muss, produ­zieren hohe Kosten. Verla­gert sich der Streit vor Gericht, kommen weitere Prozess­kosten hinzu. Ein ausrei­chender Recht­schutz trägt die gesamten Kosten entspre­chend der verein­barten Versicherungssumme.

Die eigene Immo­bilie mit einem Rund­um­schutz abzu­si­chern, ist notwendig und voraus­schauend. Indi­vi­duell zu prüfen, welche Versi­che­rungen im Einzel­fall Sinn ergeben, kann sich dennoch lohnen. Spre­chen Sie mit Ihrem persön­li­chen Versi­che­rungs­experten, welche Anbieter die besten Tarife vorschlagen oder nutzen Sie einen Vergleichs­rechner, um sich einen ersten Über­blick zu verschaffen. Schützen Sie Ihr Eigentum im rich­tigen Maße!

Mit unseren Ratge­ber­texten geben wir Ihnen einen Über­blick über die wich­tigsten Themen der Immo­bi­li­en­branche. Aufgrund sich verän­dernder Geset­zes­lagen und aktua­li­sierter Rechts­texte können einzelne Angaben abwei­chen. Mit unserem Über­blick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sach­ge­mäße Bera­tung bei Fach­ex­perten für Rechts- oder Finanz­fragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünf­tigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfang­rei­chen Service­ka­talog zur Verfü­gung und nehmen eine profes­sio­nelle Markt­wert­ein­schät­zung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.

Bevor es an die Grund­lagen und ersten Schritte geht, stellen Sie sich mehr­mals die Frage, ob Sie Ihre Immo­bilie wirk­lich verkaufen möchten. Fällen Sie keine hastigen oder spon­tanen Entschei­dungen, sondern setzen Sie auf Argu­mente und Pro-/Contra-Listen. Verkaufen Sie aus privaten Gründen? Ist der reine Gewinn Antrieb zum Verkauf? Formu­lieren Sie Ihre Beweg­gründe und seien Sie über­zeugt, dass der Verkauf die rich­tige Entschei­dung zu diesem Zeit­punkt ist. 

Den rich­tigen oder falschen Wert gibt es beim Immo­bi­li­en­ver­kauf nicht. Aller­dings kann ein zu hoher oder zu nied­riger Preis für böse Über­ra­schungen oder mangelndes Inter­esse bei den Käufern sorgen. Wer seine Immo­bilie selbst nach bestem Wissen und Gewissen einschätzt, wird kaum auf eine gerecht­fer­tigte Summe kommen. Die Bewer­tung eines Profis schließt viele Faktoren und Markt­wissen ein, die den endgül­tigen Preis bestimmen. Diese Para­meter außer Acht zu lassen, ist fahrlässig.

Sie haben sich vor längerer Zeit bereits mit dem Thema Immo­bi­li­en­ver­kauf beschäf­tigt und ein erstes Exposé ange­legt? Über­ar­beiten Sie das Verkaufs­pa­pier grund­le­gend und prüfen Sie jedes Detail auf Aktua­lität. Glei­chen Sie die Angaben mit dem gegen­wär­tigen Zustand der Immo­bilie ab, passen Sie Beschrei­bungen an und nehmen Sie sich die Zeit zur ausführ­li­chen Über­ar­bei­tung. Veral­tete Angaben, die das Objekt falsch beschreiben, wirken unse­riös und mindern die Verkaufschancen. 

Der Verkauf einer Immo­bilie ist kein Projekt, das nebenbei nach Feier­abend umge­setzt werden kann. Geduld, ausrei­chender Vorlauf für Vorbe­rei­tungen oder die Orga­ni­sa­tion gesetz­li­cher Doku­mente müssen im Blick behalten und voran­ge­trieben werden. Zwischen Hauptjob und Wochen­ende eine Immo­bilie auf dem Markt anzu­bieten, führt zu unnö­tigem Stress und einem unzu­frie­denen Ergebnis. Fokus­sieren Sie sich, sofern dies über­haupt möglich ist, auf den Verkauf als Haupt­auf­gabe oder geben Sie diesen Prozess in profes­sio­nelle Makler-Hände.

Unüber­legte Entschei­dungen und fehlende Unter­stüt­zung eines Profis können zu einer weiteren Stol­per­falle führen. Zu beachten sind unzäh­lige recht­liche Aspekte, zahl­reiche Doku­mente müssen vorliegen. Ener­gie­aus­weis, Bauge­neh­mi­gungen, Auszug aus dem Liegen­schafts­ka­taster oder Grund­risse sind nur einige der notwen­digen Unter­lagen, die Verkäufer auf Abruf vorlegen müssen. Wird ein Fehlen dieser Doku­mente erst zu einem späteren Zeit­punkt erkennbar, fehlt oder ist lücken­haft, sind unnö­tiger Verzug oder gar Straf­zah­lungen einzu­planen. Für inter­es­sierte Käufer ein Nach­teil, der den Verkauf ins Stocken oder zum Platzen bringen kann.

Der notwen­dige Vorlauf und eine entspre­chende Vorbe­rei­tungs­zeit sollten Sie für sich als auch für Inter­es­senten einplanen. Kurz­fris­tige Besich­ti­gungs­ter­mine oder Ankün­di­gungen auf unge­eig­neten Platt­formen verfehlen die Ziel­gruppe. Fehlen dann auch noch Unter­lagen während der Besich­ti­gung oder ist die Immo­bilie nicht entspre­chend für Inter­es­senten vorbe­reitet, ist das Chaos perfekt. Teilen Sie Ihre – mögli­cher­weise mehrere – Besich­ti­gungs­ter­mine mit einer Vorlauf­zeit von ein bis zwei Wochen mit, um eine größere Perso­nen­gruppe zu erreichen.

Der Wunsch, seine Immo­bilie auf dem Markt anzu­bieten, entspricht nicht zwangs­läufig der güns­tigsten Markt­si­tua­tion. Angebot und Nach­frage schwanken stark und bestimmen den Preis der Immo­bi­lien, die von den Wunsch­vor­stel­lungen abwei­chen können. Auf einem über­sät­tigten Markt werden Sie Ihre Top-Immo­bilie trotz aller Vorzüge nur bedingt zum erhofften Preis verkauft bekommen. Wer sich in Geduld übt und auf eine entspannte Markt­si­tua­tion wartet, maxi­miert gege­be­nen­falls seine Chancen. 

Glück­wunsch, Sie haben sich mit Ihrem Inter­es­senten auf den Verkauf geei­nigt und die Vertrags­be­din­gungen geklärt. Zur Unter­schrift fehlt der passende Vertrag, den Sie von einem Anwalt oder Immo­bi­li­en­ex­perten unter­stüt­zend aufsetzen lassen sollten. Verein­fachte Formu­lie­rungen oder unklare Angaben sind Anlass für spätere Streit­fälle oder gericht­liche Ausein­an­der­set­zungen, die Ihnen zu Lasten fallen könnten – auch im Nach­hinein ist dort noch eine Anfech­tung möglich. Geben Sie diese verant­wor­tungs­volle Aufgabe in die rich­tigen Hände, um recht­li­chen Konse­quenzen vorzu­beugen. Die Beur­kun­dung muss zwin­gend bei einem Notar erfolgen.

Lassen Sie sich bei Ihrer Preis­fin­dung ausschließ­lich von Fakten und Tatsa­chen leiten. Es ist keine Selten­heit, dass vor allem Privatim­mo­bi­lien einen hohen emotio­nalen Wert besitzen, der sich auf Wunsch des Verkäu­fers auch preis­lich nieder­schlagen soll. Ein Irrtum, der zu unrea­lis­ti­schen Preis führt. Lassen Sie einen externen Experten, der Ihre Immo­bilie neutral betrachtet, die Markt­wert­ein­schät­zung vornehmen. 

Fehler­quellen lauern beim Immo­bi­li­en­ver­kauf an jeder Ecke. Meist geben sie sich im Verlauf der Verhand­lungen oder Vertrags­ge­stal­tungen zu erkennen und lösen eine Ketten­re­ak­tion an Konse­quenzen und Nach­prü­fungen aus. Der Weg zum erfolg­rei­chen Verkaufs­ab­schluss gestaltet sich mit einem Makler an Ihrer Seite stress­freier und gerad­li­niger. Know-how, Fach­kenntnis und Über­blick über die Markt­si­tua­tion: Profi­tieren Sie von Exper­tise für Ihre Immobilie!

Mit unseren Ratge­ber­texten geben wir Ihnen einen Über­blick über die wich­tigsten Themen der Immo­bi­li­en­branche. Aufgrund sich verän­dernder Geset­zes­lagen und aktua­li­sierter Rechts­texte können einzelne Angaben abwei­chen. Mit unserem Über­blick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sach­ge­mäße Bera­tung bei Fach­ex­perten für Rechts- oder Finanz­fragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünf­tigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfang­rei­chen Service­ka­talog zur Verfü­gung und nehmen eine profes­sio­nelle Immo­bi­li­en­be­wer­tung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immo­bilie zu kaufen, muss eine große Summe an Eigen­ka­pital vorweisen können. In einigen Fällen ist die Aufnahme eines Kredites kompli­ziert oder wird seitens der Bank abge­lehnt, was den Traum von der eigenen Immo­bilie schnell platzen lassen kann. Mit der Option des Leasings kann dieser Punkt – ähnlich wie beim KfZ-Leasing – umgangen werden. Dabei über­lässt der Leasing-Geber dem Nehmer die Immo­bilie für einen defi­nierten Zeit­rahmen. Inner­halb dieses Zeit­raumes wird eine monat­liche Rate an den Leasing-Geber gezahlt, die als eine Art Miete zu verstehen ist.

Läuft der verein­barte Vertrag über die Nutzung der Immo­bilie aus, erhält der Leasing-Nehmer die Möglich­keit, die Immo­bilie voll­ständig zu kaufen oder wieder an den Leasing-Geber zu über­geben. Eine Verlän­ge­rung des Leasing-Vertrages ist in den seltensten Fällen üblich.

Der große Vorteil des Leasings ist, dass Inter­es­senten kein Eigen­ka­pital aufbringen müssen. Die Zahlungs­fä­hig­keit und Liqui­dität des Leasing-Nehmers bleibt erhalten. Vorrangig Unter­nehmen profi­tieren von diesem Aspekt, um Betriebs­aus­gaben besser zu koor­di­nieren und zu verteilen. Auch steu­er­liche Vorteile spielen in diesem Zuge eine Rolle.

An dieser Stelle offen­bart sich der Nach­teil des Immo­bi­lien-Leasings: Da Immo­bi­lien-Leasing in vielen Fällen erst ab einem Gebäu­de­wert in Millio­nen­höhe sinn­voll ist, kommt diese Möglich­keit der Finan­zie­rung für Privat­per­sonen eher selten infrage.

Zudem müssen neben der Leasing­rate weitere Kosten wie Zinsen, Verwal­tungs­kos­ten­bei­trag und Tilgungs­raten einkal­ku­liert werden. Bleibt mit Ablauf des Vertrags­rah­mens ein offener Betrag bestehen, muss diese Rest­schuld selbst­ver­ständ­lich begli­chen werden.

Drei Möglich­keiten, einen Leasing-Vertrag abzu­schließen, stehen Immo­bi­lien-Nehmern zur Verfügung:

Neubau-Leasing: Der Leasing-Geber errichtet auf einem Grund­stück einen Neubau, der den Vorgaben und Wünschen des Leasing-Nehmers entspricht. Dabei kann es sich um eine Wohn- wie auch eine Gewer­be­im­mo­bilie handeln.

Buy-and-Lease: Auf Wunsch des Leasing-Nehmers kauft der Leasing-Geber eine Bestands­im­mo­bilie. Die erwor­bene Immo­bilie wird anschlie­ßend an den Leasing-Nehmer für einen bestimmten Zeit­raum vermietet, an dessen Ende der mögliche Kauf steht.

Sale-and-Lease-Back: Ein Immo­bi­li­en­be­sitzer verkauft seine Immo­bilie an einen Leasing-Geber. Anschlie­ßend wird ein Leasing-Vertrag geschlossen, der den ehema­ligen Immo­bi­li­en­be­sitzer zum Leasing-Nehmer macht. Diese Option wird bei finan­zi­ellen Engpässen gezogen.

Grund­le­gend unter­scheidet sich ein Miet­ver­hältnis von einem Leasing-Vertrag kaum. Eine monat­liche Rate wird an den Immo­bi­li­en­be­sitzer gezahlt, um die Nutzung recht­mäßig aufrecht­zu­er­halten. Aller­dings unter­scheiden sich die Rechte und Pflichten zwischen Leasing-Nehmer und einem Mieter. Während ein Mieter Kosten für Repa­ra­turen und Instand­hal­tungs­ar­beiten an den Vermieter weiter­rei­chen kann, muss ein Leasing-Nehmer alle anfal­lenden Verpflich­tungen selbst über­nehmen. Er über­nimmt auf gewisse Art Pflichten des Eigentümers.

Der größte Unter­schied ist jedoch das Kauf­recht. An das Ende eines Mieter­ver­hält­nisses sind keine Pflichten gebunden. Ein Leasing-Vertrag setzt jedoch die Entschei­dung voraus, ob ein Kauf vorge­nommen werden soll oder die Immo­bilie Eigentum des Leasing-Gebers bleibt. Zudem ist eine mögliche Rest­schuld der Raten zu beglei­chen. Auch die Kündi­gungs­fristen weisen Unter­schiede auf: Mit einer Kündi­gungs­frist von 3 Monaten kann ein Mieter seine Wohnung kündigen. Beim Leasing ist in den ersten 10 Jahren ein Rück­tritt ausge­schlossen. Erst danach ist ein Beenden des Vertrags möglich.

Die Idee des Immo­bi­lien-Leasing ist für Unter­nehmen und Gewer­be­trei­bende eine poten­zi­elle Möglich­keit, ihre Kosten zu opti­mieren. Beson­ders kleine Firmen, die ihre Kalku­la­tionen gering halten müssen und dennoch Geschäfts­räume benö­tigen, profi­tieren von dieser Gele­gen­heit. Für Privat­per­sonen ist das Leasen von Immo­bi­lien nur in Ausnah­me­fällen eine Option, die im Vorfeld durch­dacht werden sollte – hinsicht­lich Vor- und Nachteilen.

Mit unseren Ratge­ber­texten geben wir Ihnen einen Über­blick über die wich­tigsten Themen der Immo­bi­li­en­branche. Aufgrund sich verän­dernder Geset­zes­lagen und aktua­li­sierter Rechts­texte können einzelne Angaben abwei­chen. Mit unserem Über­blick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sach­ge­mäße Bera­tung bei Fach­ex­perten für Rechts- oder Finanz­fragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünf­tigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfang­rei­chen Service­ka­talog zur Verfü­gung und nehmen eine profes­sio­nelle Immo­bi­li­en­be­wer­tung in Schleswig-Holstein und Immo­bi­li­en­be­wer­tung in Hamburg vor.

Um die Gefahr einer plat­zenden Immo­bi­li­en­blase zu verstehen, sollte die Defi­ni­tion des Begriffes bekannt sein. Es handelt sich um eine Form der Speku­la­ti­ons­blase, die sich über einen gewissen Zeit­raum entwi­ckelt, wenn Verkäufer von Immo­bi­lien über­höhte Preise verlangen und Käufer bereit­willig zahlen. Diese lang­an­hal­tende Markt­lage führt zu über­be­wer­teten Immo­bi­lien, deren Nach­frage zu groß für das bestehende Angebot an Optionen ist. Ab einem gewissen Zeit­punkt wird der Höchst­stand an Preisen jedoch nicht zu über­treffen sein, worauf die Entwick­lung rapide in die entge­gen­ge­setzte Rich­tung umschlägt.

Diese Nega­tiv­ent­wick­lung kommt dem Platzen einer Blase gleich. Fallende Preise, Verluste und sinkende Zinsen sind das Ergebnis. Kauft ein Inter­es­sent eine Immo­bilie, bevor die Blase platzt, inves­tiert er im Zweifel eine hohe Summe, die über Kredite gesi­chert wurde. Stürzen die Werte ins Boden­lose, wird der Käufer auf unbe­stimmte Zeit keinen Gewinn aus einem mögli­chen Wieder­kauf ziehen. Das Geld ist verloren.

Für das Jahr 2022 können Käufer leicht aufatmen: Eine Entspan­nung der Markt­lage kann zukünftig verzeichnet werden, denn ein weiterer Anstieg der Preise scheint unwahr­schein­lich. Wie der Verband deut­scher Pfand­brief­banken (VDP) berichtet, klet­terten die Preise im Vergleich zum Vorjahr zwar noch einmal um 11 Prozent, doch verharren sie vorerst dort. Als Makler­un­ter­nehmen beob­achten wir die Lage am Markt fort­lau­fend und erleben aus eigener Erfah­rung, dass die Nach­frage nach Immo­bi­lien in den vergan­genen Monaten zurück­ge­gangen ist. Die Folge: Bleiben die Käufer aus, ist der Markt gezwungen zu reagieren und die Preise zu senken.

Dennoch wird an anderer Stelle die Erleich­te­rung gedämpft. Güns­tige Bauzinsen galten lange Zeit als ausglei­chendes Gegen­ge­wicht, das für einen gewissen Grad an Balance sorgte. Derzeit ziehen die Banken den Zins­satz jedoch stark an und bringen die durch­schnitt­li­chen 1 Prozent auf 3 Prozent, wie Handels­blatt berichtete.

Güns­tige Kredite unter­stützten Käufer und Bauherren in der Vergan­gen­heit, ihren Traum vom Eigen­heim Wirk­lich­keit werden zu lassen. Durch stei­gende Zinsen wird dieses Vorhaben für einen Groß­teil der Bevöl­ke­rung nur noch schwer möglich zu errei­chen sein. Der Bausektor ist von dieser Entwick­lung nicht exklusiv betroffen: Zins­stei­ge­rungen für Bundes­an­leihen lassen sich deutsch­land­weit und im EU-Raum beob­achten wie die EZB in ihrer Pres­se­mit­tei­lung präsentiert.

Solange dieser Wert bestehen bleibt, sollten Käufer ihre Inter­essen über­denken. Die hohen Preise, die sich beson­ders stark in Metro­polen nieder­schlagen, beein­flussen gleich­zeitig die Markt­ent­wick­lung in Vororten und Rand­ge­bieten. Seit Beginn der Pandemie, die den Wunsch nach einem Eigen­heim im Grünen massiv verstärkte, weichen Bauherren immer weiter auf die umlie­genden Gebiete der Groß­städte aus. Die Nach­frage nach Grund­stü­cken in Rand­lagen ist derart hoch, dass sie nur bedingt bedient werden kann.

Aus Exper­ten­sicht sollten Inter­es­senten ihre Entschei­dung gut abwägen. Faktoren wie Preise oder Zinsen stehen der persön­li­chen Lebens­si­tua­tion gegen­über, die mit in die Bewer­tung einbe­zogen werden sollte. Bin ich finan­ziell abge­si­chert? Könnte ein Preis­ver­fall abge­fe­dert werden? Ist eine lang­fris­tige Jobsi­che­rung gewähr­leistet? Wer diese Fragen positiv beant­wortet, kann sich mit dem Gedanken beschäf­tigen, eine Immo­bilie zu erwerben. Dennoch sollte mit Hilfe eines Immo­bi­li­en­mak­lers eine inten­sive Prüfung des Ange­bots, der Preise und der Markt­lage erfolgen.

Ein Platzen der Immo­bi­li­en­blase zeichnet sich zu diesem Zeit­punkt zwar nicht ab, gewinnt aber an Wahr­schein­lich­keit. Die Stagna­tion der Preise auf einem sehr hohen Niveau sorgt für etwas Ruhe auf dem Immo­bi­li­en­markt. Von der trüge­ri­schen Stille sollten sich Inter­es­senten jedoch nicht in die Irre führen lassen: Mit stei­genden Bauzinsen muss gerechnet werden. Ein Fach­be­rater sollte vor jeder Entschei­dung ins Boot geholt werden.

Mit unseren Ratge­ber­texten geben wir Ihnen einen Über­blick über die wich­tigsten Themen der Immo­bi­li­en­branche. Aufgrund sich verän­dernder Geset­zes­lagen und aktua­li­sierter Rechts­texte können einzelne Angaben abwei­chen. Mit unserem Über­blick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sach­ge­mäße Bera­tung bei Fach­ex­perten für Rechts- oder Finanz­fragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünf­tigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfang­rei­chen Service­ka­talog zur Verfü­gung und nehmen eine profes­sio­nelle Immo­bi­li­en­be­wer­tung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.

Jeder Immo­bi­li­en­markt zeichnet sich durch indi­vi­du­elle Bedin­gungen und regio­nal­spe­zi­fi­sche Faktoren aus. Das Wissen über diesen Markt können nur Fach­ex­perten besitzen, die sich ihre jahre­lange Erfah­rung in dieser Region erworben haben. Anders als in Groß­städten, wo sich Trends und Preis­ent­wick­lungen manchmal schneller abzeichnen, braucht es in klei­neren Gebieten ein Gespür für die sich wandelnde Lage. Ein orts­an­säs­siger Immo­bi­li­en­makler kann die perfekte Hilfe sein, um an dieses Wissen zu gelangen.

Lohnt es sich aktuell in Aller­möhe eine Immo­bilie zu verkaufen? Sollten Eigen­tümer in Reinbek die Gunst der Stunde nutzen oder abwarten? Antworten auf diese Fragen kann ein lokaler Makler problemlos liefern. Mit einem umfang­rei­chen Pool aus Anbie­tern und Suchenden fließen bei ihm die Kontakte zusammen, die am Ende für ein gemein­sames Geschäft rele­vant sind. Während die Suche nach Käufern oder Verkäu­fern in Eigen­regie meist mit einem Schuss ins Blaue startet, zielt die Bünde­lung durch den Makler auf eine ausge­wählte Ziel­gruppe ohne Streu­ver­luste ab.

Immo­bi­li­en­makler, die sich auf den Markt in Schleswig-Holstein fokus­sieren, gehen bei der Erstel­lung von Vermark­tungs­kon­zepten, Ausar­beiten der Verkaufs­stra­te­gien sowie dem Prüfen aktu­eller Wert­in­di­ka­toren gezielt auf die Infor­ma­tionen ein, die Schleswig-Holstein auszeichnen. Die Nähe zum Meer, die güns­tige Verkehrs­an­bin­dung an Hamburg und die grüne Lage vieler Objekte fließen in die Bewer­tungen und Verkaufs­ar­gu­mente ein.

Neben dem Fach­wissen über lokale Beson­der­heiten und Vorzüge spielen jedoch auch admi­nis­tra­tive und orga­ni­sa­to­ri­sche Faktoren eine wich­tige Rolle, die für das Enga­gieren eines Maklers spre­chen. Die Recherche rele­vanter Sach­ver­halte, die bei einer Verhand­lung über Immo­bi­lien auftreten können, benö­tigt Exper­tise, die Privat­ver­käufer eher selten besitzen. Auch eine Boni­täts­prü­fung mögli­cher Inter­es­senten kann über einen Makler schneller erfolgen. Nicht zuletzt sorgt der beauf­tragte Makler für eine Menge Zeit­er­sparnis, die Besich­ti­gungs­ter­mine, Vertragsverhandlungen

und Vorbe­rei­tung der Über­ga­be­for­ma­li­täten mit sich bringen. Ein unschätz­barer Vorteil, der beson­ders Erst­ver­käu­fern Nerven spart.

Prin­zi­piell ist ein Immo­bi­li­en­ver­kauf ohne die Unter­stüt­zung eines Maklers möglich. Aller­dings muss sich auf Heraus­for­de­rungen einge­stellt werden, die mit dem Support von Fach­ex­perten deut­lich einfa­cher zu lösen wären. Bean­tra­gungen von Beschei­ni­gungen und Einho­lung von behörd­li­chen Unter­lagen sind an dieser Stelle nur die Spitze der anfal­lenden To-dos.

Es gibt zahl­reiche Prozesse und Aufgaben, die im Hinter­grund ablaufen und gleiche Aufmerk­sam­keit benö­tigen wie der Verkauf selbst. Sie erzeugen das Grund­rau­schen, um das Immo­bi­li­en­an­gebot an entspre­chende Kunden heran­zu­tragen. Mit dem Einstellen in Immo­bi­li­en­börsen oder einem einma­ligen Plat­zieren in Social Media-Foren ist die Arbeit nicht getan. Daher ist das umfang­reiche Know-how eines lokalen Maklers der notwen­dige Motor, den Verkauf aktiv und lebendig zu halten.

Trotz aller Vorzüge, die mit der Beauf­tra­gung eines Immo­bi­li­en­mak­lers einher­gehen, kann keine Garantie für eine schnel­lere Abwick­lung gegeben werden. Zwar werden die Weichen ziel­füh­render ausge­richtet bspw. durch den schnellen Zugang zum großen Netz­werk des Maklers, doch letzt­lich bestimmen Verkäufer und Käufer das Tempo. Die Bereit­stel­lung aller rele­vanten Unter­lagen zum betref­fenden Immo­bi­li­en­ob­jekt hilft dem Makler, die Chancen auf dem schleswig-holstei­ni­schen Markt auszuloten.

Selbst aktiv werden und seine Immo­bilie bei Inter­es­senten anzu­preisen, steht dem Verkäufer frei. Doch es sollte nicht unter­schätzt werden, dass jede Region oder Gemeinde ihre Spezi­fi­ka­tionen birgt. Witz­have, Wentorf oder Schwar­zenbek: Das Hamburger Umland mag auf den ersten Blick einheit­lich wirken, doch die Details machen den Unter­schied. Immo­bi­li­en­makler aus Schleswig-Holstein wissen um diese Diffe­ren­zie­rung, die sich für Bewer­tung und Vertrags­ver­hand­lungen von Wohn‑, Anlage- oder Gewer­be­im­mo­bi­lien auszahlen können.

Mit unseren Ratge­ber­texten geben wir Ihnen einen Über­blick über die wich­tigsten Themen der Immo­bi­li­en­branche. Aufgrund sich verän­dernder Geset­zes­lagen und aktua­li­sierter Rechts­texte können einzelne Angaben abwei­chen. Mit unserem Über­blick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sach­ge­mäße Bera­tung bei Fach­ex­perten für Rechts- oder Finanz­fragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünf­tigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfang­rei­chen Service­ka­talog zur Verfü­gung und nehmen eine profes­sio­nelle Immo­bi­li­en­be­wer­tung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.

Grund­sätz­lich ist der Betrieb einer Immo­bilie mit zahl­rei­chen Kosten verbunden, die der Eigen­tümer berück­sich­tigen muss. Hierzu zählen Grund­steuer, Heiz‑, Wasser‑, Strom­kosten oder auch die Kosten für den saiso­nalen Winter­dienst. Weiterhin müssen Wartungs­ar­beiten an Heizungen, Müll­ab­fuhr, Garten­pflege, Haus­meis­ter­dienste oder die Reini­gung des Trep­pen­hauses einkal­ku­liert werden.

Diese Kosten müssen in erster Linie vom Eigen­tümer begli­chen werden. Durch regel­mä­ßige Abrech­nungen, die jähr­lich oder monat­lich erfolgen, werden die entstan­denen Kosten auf die einzelnen Miet­par­teien umge­legt. Die Beträge fließen als Neben­kosten in die Miet­höhe ein und werden von den Mietern getragen. Je nach Verbrauch – vorrangig bei Strom, Wasser oder Wärme – können die Beträge ange­passt werden. Reine Verwal­tungs­kosten dürfen jedoch nicht auf den Mieter entfallen. 

Im Gegen­satz zu den Betriebs­kosten, die sich effektiv auf das Wohnen und Leben des Mieters in der Immo­bilie auswirken, trägt der Eigen­tümer die reinen Verwal­tungs­kosten zu 100 %. Im Miet­ver­trag sind Klau­seln, die eine Einbin­dung der Kosten in die Neben­kosten regeln, unzu­lässig und verboten.

Alle Aufgaben, die eine Haus­ver­wal­tung nach Beauf­tra­gung durch den Eigen­tümer durch­führt, zählen zu den Verwal­tungs­kosten. Diese umfassen in der Regel:

• Kosten für Nebenkostenabrechnung
• Korre­spon­denz mit Mietern
• Beauf­tra­gung von Dienstleistern
• Miet­kau­ti­ons­ver­wal­tung
• Prüfung & Opti­mie­rung von Miet- und Dienstleistungsverträgen
• Mahn­wesen
• Abwick­lung und Kontrolle des Zahlverkehrs
• Miet­ver­wal­tung und ‑betreuung

Eigen­tümer sollten bei der Suche nach einem passenden Verwalter auf den Umfang der Verwal­tungs­auf­gaben achten. Welche Leis­tungen werden ange­boten? Welche Aufgaben sind im fest­ge­legten Betrag inklu­sive? Wo können Extra­kosten versteckt sein? Bei der Verwal­tung mehrerer Wohn­ein­heiten legen Eigen­tümer und Verwalter einen Fixpreis pro Verwal­tungs­ob­jekt und Monat fest, der sich je nach Bundes­land und Lage zwischen 250 Euro und 300 Euro bewegen kann. Hier gilt es, verschie­dene Ange­bote zu prüfen, um den passenden Mittelweg zu finden.

Natür­lich können Eigen­tümer diese Kosten redu­zieren, indem die Verwal­tung selbst über­nommen wird. Im Gegenzug müssen sie mehr Zeit inves­tieren und für die Objekt­be­treuung, orga­ni­sa­to­ri­sche Aufgaben oder plötz­liche Notfälle (akute Schäden am und im Haus) rund um die Uhr zur Verfü­gung stehen. Zwei bis drei Einheiten im Selbst­ma­nage­ment zu pflegen, ist noch realis­tisch. Eine externe Verwal­tung kann jedoch schon durch bestehende Kontakte zu Hand­wer­kern oder Dienst­leis­tern vor Ort viel Arbeit abnehmen und schneller reagieren. Zudem sind Eigen­tümer nicht zwangs­läufig in der glei­chen Stadt ansässig, in dem sich die zu verwal­tenden Objekte befinden, was die Fern­ver­wal­tung erschwert. Teil­weise lassen sich Verwal­tungen auch darauf ein, Einzel­auf­gaben wie die Neben­kos­ten­ab­rech­nungen oder nur die Korre­spon­denz mit Mietern und das Beauf­tragen von Dienst­leis­tern zu über­nehmen. So ließen sich für den Eigen­tümer Kosten einsparen.

Wie erwähnt, fallen in den Rahmen der Verwal­tungs­kosten ledig­lich die Ausgaben, die mit der Beauf­tra­gung der Verwal­tung ausge­löst werden. Zwar sorgt die Haus­ver­wal­tung dafür, dass die Immo­bilie funk­ti­ons­tüchtig bleibt, aber mit den Instand­hal­tungs­kosten hat dieser Aspekt nichts zu tun.

Repa­ra­turen, Wartungs- oder Maler­ar­beiten sowie Dach- und Fassa­den­sa­nie­rungen sind jedoch klas­si­sche Instand­hal­tungs­kosten. Sie sind notwendig, um die Immo­bilie zu pflegen und zu schützen. Da es sich hierbei um Sonder­maß­nahmen handelt, die vom Eigen­tümer frei­ge­geben und von der Verwal­tung beauf­tragt werden, können Instand­hal­tungs­kosten auch auf den Mieter umge­legt werden. Dies liegt jedoch in der Entschei­dung des Eigen­tü­mers. Teil­weise lassen sich auch Miet­erhö­hungen aufgrund von notwen­digen Sanie­rungs­ar­beiten durch­setzen. So bekommt der Eigen­tümer fort­lau­fend einen Teil der Instand­hal­tungs­kosten wieder. 

Wer als Eigen­tümer eine einzelne Immo­bilie sein Eigen nennt, sollte die anfal­lenden Kosten einer Haus­ver­wal­tung den Miet­ein­nahmen sorg­fältig gegen­über­stellen. Mehrere Objekte in die Hände einer Haus­ver­wal­tung zu geben, spart dagegen viel Zeit und kann in Summe zu redu­zierten Verwal­tungs­ge­bühren führen. Unsere Experten beraten Sie in einem unver­bind­li­chen Erst­ge­spräch zu Ansprech­part­nern und Dienst­leis­tern in Ihrer Nähe.