Verkauf von Gewerbeimmobilien: Was ist zu beachten?

Mit unseren Ratge­ber­texten geben wir Ihnen einen Über­blick über die wich­tigsten Themen der Immo­bi­li­en­branche. Aufgrund sich verän­dernder Geset­zes­lagen und aktua­li­sierter Rechts­texte können einzelne Angaben abwei­chen. Mit unserem Über­blick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sach­ge­mäße Bera­tung bei Fach­ex­perten für Rechts- oder Finanz­fragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünf­tigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfang­rei­chen Service­ka­talog zur Verfü­gung und nehmen eine profes­sio­nelle Immo­bi­li­en­be­wer­tung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.

Bevor die verschie­denen Typen der Gewer­be­im­mo­bi­lien betrachtet werden, sollte der Begriff grund­sätz­lich einmal abge­grenzt werden. Bei Ihrem Objekt handelt es sich um eine Gewer­be­im­mo­bilie, wenn diese für gewerb­liche oder für selbst­stän­dige Zwecke genutzt wird. Eine Privat­nut­zung darf nur Teil der Verwen­dung sein und nie ausschließ­lich vorliegen.

Bevor die Immo­bilie auf dem Markt zum Verkauf ange­boten wird, gilt es heraus­zu­finden, um welche Art der Immo­bilie es sich handelt. Daran orien­tieren sich auch die Ziel­gruppe und die entspre­chende Vermark­tungs­stra­tegie. Es gilt zu unter­scheiden zwischen:

• Logis­tik­im­mo­bi­lien: Lager und Umschlags­orte für Waren
• Produk­ti­ons­im­mo­bi­lien: Nutzung zur Erstel­lung von Produkten oder Weiterverarbeitung
• Handels­im­mo­bi­lien: Super­märkte oder Einzelhandel
• Spezi­al­ge­wer­be­im­mo­bi­lien: Immo­bi­lien, die bestimmte Voraus­set­zungen für ihren Dienst benö­tigen wie Bahn­höfe, Hotels oder Diskotheken
• Büroimmobilien
• Praxen

Somit bestimmen Sie, welche Kunden für welche Gewer­be­im­mo­bilie infrage kommen.

Bevor der Verkauf in die Wege geleitet und die Gewer­be­im­mo­bilie auf dem Markt ange­boten wird, ist eine umfang­reiche Recherche zu empfehlen. Die Markt­ana­lyse gibt Ihnen Auskunft darüber, ob Sie mit Ihrem Vorhaben zum rich­tigen Zeit­punkt starten oder an der Nach­frage vorbei­zielen. Wie entwi­ckeln sich die einzelnen Unter­ka­te­go­rien des Marktes? Welche Bereiche sind stark gefragt? Welche Nischen stagnieren?

Mit dieser Analyse, die Sie von einem Experten für Gewer­be­im­mo­bi­lien durch­führen lassen sollten, legen Sie den best­mög­li­chen Verkaufs­preis fest, ohne zu niedrig oder zu hoch zu starten. So bleiben Sie glaub­würdig und für Inter­es­senten authentisch.

Im Vergleich zum Verkauf einer Privatim­mo­bilie gehören neben den gängigen Unter­lagen wie Grund­buch­auszug, Bebau­ungs­plan, Ener­gie­aus­weise oder Flur­kar­ten­aus­züge weitere Doku­mente zu einem ordent­li­chen Verkaufs­an­gebot für Gewerbeimmobilien.
Achten Sie darauf, folgende Infor­ma­tionen auf Nach­frage des Inter­es­senten vorlegen zu können:

• Auflis­tungen über Betriebskosten
• Neben­kos­ten­ab­rech­nungen über einen defi­nierten Zeitraum
• Miet- und Pacht­ver­träge der vorhe­rigen drei Mieter
• Instandhaltungskataloge
• Sanierungshistorie
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Befindet sich Ihr Objekt gerade in Vermie­tung oder Nutzung, erhöhen Sie die Chancen auf einen erfolg­rei­chen Verkauf. Leer­ste­hende Gewer­be­im­mo­bi­lien, die länger unge­nutzt sind und im Rohzu­stand auf ihren Einsatz warten, setzen viel Geduld der Verkäufer voraus. Oft fehlt Inter­es­senten die Vorstel­lungs­kraft, welche Poten­ziale in dem Objekt stecken. Ein einge­rich­teter Laden oder ein ausge­stat­tetes Büro bewirken dagegen meis­tens schnel­lere Erfolge.

Binden Sie zusätz­lich zu einem Immo­bi­li­en­ex­perten auch einen Finanz­be­rater ein. Der Verkauf von Gewer­be­im­mo­bi­lien verlangt aufgrund des gewerb­li­chen Handelns Gewer­be­steuer, die bei einem Privat­ver­kauf entfällt. Unter bestimmten Bedin­gungen kann zudem die Speku­la­ti­ons­steuer greifen.

Verkaufen Sie mehr als drei Objekte inner­halb eines Zeit­rah­mens von fünf Jahren, ist vom gewerbs­mä­ßigen Grund­stücks­handel die Rede. Rechnen Sie in diesem Fall mit weiteren Steu­er­be­las­tungen, die sich nach der Höhe der Summen, Immo­bi­li­en­werte und Nutzungen richten. Es ist ratsam, einen Experten ins Boot zu holen, der Ihnen die vorteil­haften Konstel­la­tionen aufzeigt. Ansonsten kann es passieren, dass der erfolg­reiche Verkauf aufgrund von hohen Steu­er­zah­lungen sich lang­fristig zum Minus­ge­schäft entwickelt.

Gewer­be­im­mo­bi­lien stellen eine größere Heraus­for­de­rung als der Verkauf von Wohn­im­mo­bi­lien dar. Objekt­be­dingte Nutzungs­mög­lich­keiten, aufwen­di­gere Umbauten oder bran­chen­be­dingte Vorgaben erwei­tern die Liste der bauli­chen Anfor­de­rungen und verlangen ein höheres Zeit­in­vest­ment in die Beschaf­fung von Doku­menten und Gutachten. Vertrauen Sie auf einen Experten, der sich in diesem Segment auskennt und recht­liche Stol­per­fallen für Sie aus dem Weg räumt.