Einem erfolgreichen Verkauf von Haus oder Grundstück geht eine professionelle Werteinschätzung voraus. Aufgrund der schwankenden Preise, die durch die Lage und Potenzial beeinflusst werden, können die Preise, die einst selbst gezahlt wurden, nicht mehr als Basis genutzt werden. Zu flexibel sind die Faktoren, die den Markt bestimmen. Über den Bodenrichtwert lassen sich jedoch wichtige Erkenntnisse gewinnen, wie viel der Grund in bestimmten Stadtgebieten oder Regionen wert ist.
Was Sie als Verkäufer wissen sollten und wer Ihnen bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes helfen kann, erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Immobilienverkauf mit PIPPING
Mit unseren Ratgebertexten geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Themen der Immobilienbranche. Aufgrund sich verändernder Gesetzeslagen und aktualisierter Rechtstexte können einzelne Angaben abweichen. Mit unserem Immobilienratgeber erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sachgemäße Beratung bei Fachexperten für Rechts- oder Finanzfragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünftigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfangreichen Servicekatalog zur Verfügung und nehmen eine professionelle Immobilienbewertung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.
Was bedeutet Bodenrichtwert?
Unter dem Bodenrichtwert wird der Durchschnittswert verstanden, den Grundstücke in einer Region oder festgelegten Zone erzielen. Immer wenn eine Immobilie verkauft wird, muss der Notar eine Abschrift an den Gutachterausschuss des Kreises schicken. Der Gutachterausschuss bewertet in regelmäßigen Abständen, meist alle 2 Jahre, das Preisgefüge und legt im Anschluss einen angepassten Preis pro Quadratmeter fest. Aus diesen Angaben ergeben sich die Bodenrichtwerttabellen, die in den bundeslandeigenen Bodenrichtwertinformationssystemen – teilweise gegen Gebühr – von jedem Bürger eingesehen werden können. Die Auflistung gibt einen Überblick über die möglichen Verkaufssummen und wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Lage, Anbindung ans Verkehrsnetz oder Zustand können eine Rolle bei der Bestimmung des Richtwertes spielen.
Neben den externen Faktoren wird der genaue Wert für die eigene Immobilie von weiteren Punkten beeinflusst. Da der Bodenrichtwert eine allgemeine Aussage ist und für spezielle Immobilien nur eine bedingte Aussagekraft besitzt, fließen die folgenden Merkmale bei der Bewertung ein:
- Wie ist das Grundstück angelegt?
- Wie ist das Grundstück gegenwärtig bebaut?
- Welche Möglichkeiten zur Bebauung sind vorhanden bzw. erlaubt?
- Ist das Grundstück für landwirtschaftliche Zwecke nutzbar?
- Sind Altlasten auf dem Grundstück oder im Boden vorhanden?
Erst durch die nähere Betrachtung kann eine genaue Aussage zum tatsächlichen Wert getroffen werden.
Bodenwert vs. Bodenrichtwert: Wo liegt der Unterschied?
Während der Bodenrichtwert lediglich eine Angabe zum Wert pro Quadratmeter macht, wird mit dem Bodenwert das gesamte Grundstück betrachtet. Dabei gilt: Je größer das Grundstück, desto niedriger ist der Bodenrichtwert pro Quadratmeter.
Bodenwert: Diese Formel gibt Aufschluss
Als Interessent oder Verkäufer wird Ihnen dank des Bodenrichtwertinformationssystems die Recherche für den quadratmeterbezogenen Bodenrichtwert abgenommen. Zur Errechnung des Bodenwertes, der für Sie und den Verkauf von größerer Relevanz ist, muss eine Tabelle herangezogen werden, welche die Umrechnung von Bodenrichtwerten auf abweichende Grundstücksgrößen ermöglicht. Denn jeder Bodenrichtwert bezieht sich auf eine bestimmte Grundstücksgröße, dies sind in der Regel 600 qm. Aus dem Bodenrichtwert ergibt sich dann nach den 3 gängigsten Umrechnungsmethoden für Bodenrichtwerte lt. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hannover, 1984 Schnoor, Hamburg, 1989 und Schubert, Bad Doberan, 1994, ein Mittelwert für die spezifische Größe Ihres Grundstückes. Wenn Sie diesen Mittelwert mithilfe der Tabelle errechnet haben, ist die folgende Formel zu nutzen:
Bodenwert (in €) = Bodenrichtwert (in € pro m²) x Grundstücksfläche (in m²)
Beispiel: Sie möchten Ihr Grundstück in Hamburg-Allermöhe verkaufen, das als Wohnfläche für Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser genutzt wird. Der Bodenrichtwert liegt derzeit beispielweise bei 450 €/m² bei einer Bezugsgröße von 600 m². Ihre Grundstücksgröße beträgt 150 m². Nach Eingabe der Daten in die Umrechnungstabelle ergibt sich ein Wert von 715 €/m² bei einer Grundstücksgröße von 150 m². Somit würde ihr Grundstück in Hamburg-Allermöhe einen Bodenwert von 107.250 € besitzen.
Ist der Bodenrichtwert bindend?
Auch wenn der Bodenrichtwert von offizieller Seite kommt, ist er nicht bindend. Der Name ist Programm: Es handelt sich lediglich um einen Richtwert, der keineswegs mit dem Verkaufspreis des Grundstücks gleichzusetzen ist. In der Festlegung des endgültigen Preises sind Grundstücksbesitzer frei. Eine Pflicht zur Verwendung der Bodenrichtwerte besteht nicht.
Es spricht jedoch für Transparenz und Sachverständnis, wenn Sie den Verkehrswert detailliert erläutern können. Eine ungerechtfertigte Erhöhung des Grundstückspreises, die keine Rechtfertigung oder Grundlage mit sich bringt, kann sich zu Ihrem Nachteil auswirken. Ihr Angebot wird als unseriös eingestuft und im schlimmsten Fall bleiben Anfragen aus.
Ziehen Sie Experten und Makler aus der Region zurate, die sich mit der Bestimmung von Bodenwerten auskennen und wissen, welche Grundstückspreise realistisch und angemessen sind. Da sich der Bodenrichtwert in der Regel alle zwei Jahre ändert und individuelle Faktoren auf dem Grundstück zusätzlich für Preisschwankungen sorgen, ist eine Expertenberatung für aussagekräftige Bewertungen und Preisberechnungen zu empfehlen. Sprechen Sie Ihr PIPPING-Team vor Ort einfach an.
In Kürze: Bodenrichtwert als Grundlage
Individuelle Grundstücke verlangen individuelle Preise. Damit Sie jedoch eine Vorstellung davon erhalten, wo Sie ansetzen können und welche Möglichkeiten existieren, ist der Bodenrichtwert ein guter Anfang für alle Grundstücksverkäufer und Grundstücksbesitzer. Erst auf dieser Basis lassen sich Faktoren wie Wertentwicklung, Investitionen oder Lage anschließend einbeziehen.