Erbbaurecht: Machen Sie mehr aus Ihrem Grundstück

Erbbaurecht: Machen Sie mehr aus Ihrem Grundstück

Erbbaurecht: Machen Sie mehr aus Ihrem Grundstück 1000 750 PIPPING

Ein Grund­stück zu besitzen, bedeutet Verant­wor­tung zu tragen. Wege, uner­wartet Grund­stücks­be­sitzer zu werden, gibt es viele und nicht immer ist das Geschenk zwangs­läufig gewollt. Wer uner­wartet in solch eine Situa­tion gerät und keine Ambi­tionen hat, selbst zu bauen, kann die Option des Erbbau­rechts in Betracht ziehen.

Was Sie als Besitzer beachten müssen und welche Vor- und Nach­teile das Erbbau­recht mit sich bringt, erklären wir Ihnen in unserem Ratgeber.

Immobilienverkauf mit PIPPING

Mit unseren Ratge­ber­texten im Immo­bi­li­en­rat­geber geben wir Ihnen einen Über­blick über die wich­tigsten Themen der Immo­bi­li­en­branche. Aufgrund sich verän­dernder Geset­zes­lagen und aktua­li­sierter Rechts­texte können einzelne Angaben abwei­chen. Mit unserem Über­blick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sach­ge­mäße Bera­tung bei Fach­ex­perten für Rechts- oder Finanz­fragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünf­tigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfang­rei­chen Service­ka­talog zur Verfü­gung und nehmen eine profes­sio­nelle Immo­bi­lien­be­wer­tung vor.

Was bedeutet Erbbaurecht?

Unter dem Erbbau­recht versteht man die Möglich­keit, ein Grund­stück zu pachten und eine eigene Immo­bilie auf dieser Fläche zu bauen. Es kann aber auch bedeuten, dass Immo­bi­li­en­käufer eine Bestands­im­mo­bilie auf einem Grund­stück mit Erbbau­recht erwerben. Privat­per­sonen, die ein Grund­stück zur Pacht anbieten, werden Erbbau­rechts­geber genannt, während der Pächter als Erbbau­rechts­nehmer bezeichnet wird. In der Regel wird das Grund­stück für einen Zeit­raum von 99 Jahren verpachtet. Eine fest­ge­schrie­bene Dauer gibt es jedoch nicht, weshalb die Pacht auch zwischen 50 Jahre bis 80 Jahre tendieren kann. Eine lange Lauf­zeit wird in vielen Fällen jedoch von beiden Seiten ange­strebt, um eine effek­tive Nutzung zu garan­tieren: Dies bedeutet, dass der Verpächter ein bestän­diges Einkommen für sich gene­riert und der Pächter sein Haus auf der Fläche errichtet.

Obwohl die Besitz­ver­hält­nisse klar getrennt sind – das Haus gehört dem Pächter, das Land dem Verpächter – sind die Grenzen des Mitspra­che­rechts an Bauvor­haben und Verän­de­rungen flie­ßend. Je nach Verein­ba­rung und Fest­le­gung im Erbbau­rechts­ver­trag kann der Verpächter sein Recht als Grund­stücks­be­sitzer in vielerlei Hinsicht geltend machen. Haus­an­bauten, Hypo­theken oder Weiter­ver­käufe des Hauses sind nur einige der mögli­chen Gründe, die zu Konflikten führen könnten.

Hauskauf & Erbbaurecht: Wie funktioniert es?

Zukünf­tige Haus­be­sitzer und poten­zi­elle Käufer sehen die hohen Kosten des Grund­stücks­kaufes als Hürde für ihre Immo­bi­li­en­pläne. Der Vorteil der Erbbau­recht-Immo­bi­lien liegt jedoch darin, dass die Kauf­ne­ben­kosten deut­lich nied­riger ausfallen und bereits bestehende Immo­bi­lien zu güns­tigen Kondi­tionen abge­geben werden. Steht keine Privat­person als Erbbau­rechts­geber hinter dem Grund­stück, ist es in vielen Fällen die Gemeinde, Kirche oder die Stadt. Sie setzen sich vorder­gründig dafür ein, dass junge Fami­lien oder sozial benach­tei­ligte Personen ihren Traum vom Eigen­heim ohne finan­zi­elle Hürden reali­sieren können.

Obwohl das Grund­stück ledig­lich verpachtet wird und nicht in das Eigentum des Erbbau­rechts­neh­mers über­geht, muss er Grund­er­werbs­steuer zahlen. Im Gegen­satz zum klas­si­schen Grund­stücks­kauf ist die Summe deut­lich geringer und ergibt sich aus einer Formel, die Summe der Jahres­pacht, Dauer des verein­barten Pacht­zeit­raumes sowie einen bestimmten Umrech­nungs­faktor umfasst. Dieser Faktor kann von Bundes­land zu Bundes­land abwei­chen und bewegt sich zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent.

Was ist Erbbauzins?

Der Erbbau­zins wird monat­lich gezahlt und ist mit einer klas­si­schen Miet­zah­lung zu verglei­chen. Die Höhe der regel­mä­ßigen Zahlung, die an den Erbbau­rechts­geber geht, richtet sich nach dem Wert des Grund­stücks und beträgt in der Regel vier bis sechs Prozent. Die Zahlungs­dauer ist an die Dauer des Erbbau­rechts­ver­trags gekoppelt.

Was sollte im Erbbaurechtsvertrag enthalten sein?

Wenn Sie als Verpächter Ihr Grund­stück zur Pacht ausschreiben, sollte ein Erbbau­rechts­ver­trag die wich­tigsten Bedin­gungen regeln. Damit Ihnen neben der Angabe der Pacht­dauer keine Details entgehen, lassen Sie im Zweifel den Vertrag von einem Anwalt prüfen. In jedem Fall sollten Sie fest­halten, dass

  • die Pacht­dauer zwischen 50 und 99 Jahren liegt.
  • eine sorg­fäl­tige Defi­ni­tion der Nutzung aufge­führt ist und deut­lich gemacht wird, ob eine Privat­im­mo­bilie oder ein Haus mit Miet­par­teien auf Ihrem Grund­stück errichtet wird.
  • die Wert­si­che­rungs­klausel Anwen­dung findet. Mit dieser Klausel wird gere­gelt, dass sich der Erbbau­zins am Verbrau­cher­preis­index des Statis­ti­schen Bundes­amtes orientiert.
  • die Verpach­tung und das Erbbau­recht in das Erbbau­grund­buch einge­tragen wird.
  • Sie das Vorkaufs­recht erhalten, falls die gebaute Immo­bilie in unbe­stimmter Zukunft zum Verkauf steht.
  • eine Frist zur Bebauung defi­niert ist. Baut der Erbbau­rechts­nehmer in diesem Zeit­raum keine Immo­bilie, können Sie als Eigen­tümer des Grund­stücks die Pacht vorzeitig beenden.

In Kürze: Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

Obwohl das Erbbau­recht bei Käufern im ersten Moment als Schnäpp­chen ange­sehen wird, ist das nega­tive Image stets präsent. Oft taucht seitens des Päch­ters das Argu­ment auf, dass trotz eigenem Haus eine freie Entschei­dungs­ge­walt nur bedingt gegeben ist. Machen Sie sich selbst ein Bild in unserer Gegen­über­stel­lung der Vor- und Nach­teile, die für Sie als Verpächter von Bedeu­tung sind.

Vorteil Nach­teil
Lang­fris­tige Planungen aufgrund Dauer des Erbbaurechtsvertrags Keine Kündi­gung des Erbbau­rechts­ver­trags inner­halb der Lauf­zeit möglich
Vorkaufs­recht Markt­kon­di­tion des Vorkaufs­rechts nur bedingt geregelt
Schnelle Pacht­über­nahme aufgrund güns­tiger Konditionen Image des Erbbau­rechts ist negativ behaftet
Mitspra­che­recht bei bauli­chen Verän­de­rungen auf Grundstück Konflikt­po­ten­zial mit Pächtern
Stei­gende Einnahmen durch Preis­index des Erbbaurechtzins Gefahr, dass Pächter den stei­genden Erbbau­zins im höheren Alter nicht zahlen, ist hoch