Verkehrswert vs. Marktwert: Worin liegt der Unterschied?

Verkehrswert vs. Marktwert: Worin liegt der Unterschied?

Verkehrswert vs. Marktwert: Worin liegt der Unterschied? 1000 750 PIPPING

Beim Verkauf von Immo­bi­lien spielt der Preis zwei­fellos eine Schlüs­sel­rolle. Ist er zu hoch? Ist er ange­messen? Oder doch zu niedrig ange­setzt? Mit Glück liegen Sie als privater Immo­bi­li­en­ver­käufer mit dem von Ihnen ermit­telten Verkaufs­preis richtig. Setzen Sie beispiels­weise einen zu hohen Kauf­preis an, verschre­cken Sie mit Sicher­heit poten­zi­elle Kauf­in­ter­es­senten. Redu­zieren Sie danach den Preis, vermit­telt dies das Gefühl von Willkür, sodass der Preis in Verhand­lungen noch weiter nach unten gedrückt wird. Setzen Sie den Kauf­preis dagegen zu niedrig an, weil Sie auf Nummer sicher­gehen wollen, erzielen Sie nicht das beste Ergebnis. So oder so: Den rich­tigen Kauf­preis zu ermit­teln, benö­tigt neben der Aufstel­lung aller fakti­schen Kenn­zahlen, auch Erfah­rungs­werte. Die rich­tige Summe zu defi­nieren ist Aufgabe der Gutachter, die aufgrund gründ­li­cher Prüfungen und ohne emotio­nale Einflüsse den Preis beziffern.

Zahl­reiche Gutach­ten­arten machen es Verkäu­fern jedoch schwer zu unter­scheiden, welche Einschät­zung zu welchem Zeit­punkt benö­tigt wird. So verlangen Banken etwa ein Verkehrs­wert­gut­achten, während die Beur­tei­lung des Markt­wertes eher Makler­sache ist. Wann welches Gutachten sinn­voll ist und zum Einsatz kommt, erklären wir Ihnen in unserem Ratgeber.

Immobilienverkauf mit PIPPING

Mit unseren Ratge­ber­texten im Immo­bi­li­en­rat­geber geben wir Ihnen einen Über­blick über die wich­tigsten Kosten, die sie beim Immo­bi­li­en­ver­kauf erwarten. Aufgrund sich verän­dernder Geset­zes­lagen und aktua­li­sierter Rechts­texte können einzelne Angaben abwei­chen. Mit unserem Über­blick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sach­ge­mäße Bera­tung bei Fach­ex­perten für Rechts- oder Finanz­fragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünf­tigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfang­rei­chen Service­ka­talog zur Verfü­gung und nehmen eine profes­sio­nelle Immo­bi­lien­be­wer­tung vor.

Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrs­wert­gut­achten wird von Banken bestellt, um den tatsäch­li­chen Preis einer Immo­bilie zu bestimmen. Hierzu wird ein Bausach­ver­stän­diger geschickt, der das Objekt unter Berück­sich­ti­gung spezi­eller Krite­rien unter die Lupe nimmt. Laut Erklä­rung in § 194 Bauge­setz­buch (BauGB) defi­niert der Verkehrs­wert den Preis einer Immo­bilie, der auf dem freien Markt unter normalen Geschäfts­be­zie­hungen realis­tisch ist.

Finanz­in­sti­tute erhalten somit einen genauen Einblick in den Zustand der Immo­bilie. Auf diese Weise wird die Fest­le­gung des Belei­hungs­wertes ermög­licht. Dieser Wert gibt Auskunft, welche Summe eine Bank im Falle des Verkaufs oder Verstei­ge­rung erhält. Für die Banken keine Neben­säch­lich­keit, denn die Immo­bilie dient oftmals als Sicher­heit bei Finan­zie­rungen und Krediten.

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie berechnet?

Für die Fest­le­gung des Verkehrs­wertes betrachten Sach­ver­stän­dige folgende Faktoren und Überlegungen:

  • In welchem gegen­wär­tigen Zustand befindet sich die Immobilie?
  • Für welche Nutzung ist die Immo­bilie geeignet: Gewerbe- oder Wohnfläche?
  • Welche Ausbau­mög­lich­keiten bieten sich zum Zeit­punkt der Überprüfung?
  • In welchem Zustand befindet sich die Ausstat­tung des Hauses? Welche Merk­male sind vorhanden? Ist even­tuell das Dach beschädigt?
  • Welche Ener­gie­ef­fi­zi­enz­ein­stu­fung kann die Immo­bilie vorweisen?

Um die Ermitt­lung des Wertes voll­ständig vorzu­nehmen, ziehen die beauf­tragten Sach­ver­stän­digen zusätz­lich den aktu­ellen Grund­buch­auszug, Fotos der Immo­bilie, Grund­risse und Flächen­be­rech­nungen sowie vorhan­dene Miet- oder Kauf­ver­träge zurate, die weitere Auskünfte über poten­zi­elle Wert­in­di­ka­toren geben.

Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?

Ein Verkehrs­wert­gut­achten wird beauf­tragt, wenn der Inha­ber­wechsel einer Immo­bilie bevor­steht. In den meisten Fällen dreht es sich dabei um den Verkauf, aber auch Streit­fälle von Besitz­ver­hält­nissen können die Beauf­tra­gung eines Gutach­tens zur Folge haben. Wichtig zu wissen ist, dass das Verkehrs­wert­gut­achten, im Gegen­satz zu einem Markt­wert­gut­achten, bei gericht­li­chen Verfahren unum­stöß­li­chen Bestand hat.

Im Einzelnen kommt es neben dem Verkauf oder Belei­hungs­an­fragen zum Tragen bei:

  • Erbschafts­fällen
  • Vermö­gens­fragen
  • Zwangs­ver­stei­ge­rungen
  • Klärung des Nachlasses
  • Bilan­zie­rungs­zwe­cken


Worin unterscheidet sich der Marktwert von dem Verkehrswert?

Verkehrs­wert und Markt­wert trennt ein kleines, aber wich­tiges Detail vonein­ander: Während der tatsäch­liche Preis, der Verkehrs­wert, alle Faktoren in und an der Immo­bilie berück­sich­tigt, wird der Markt­wert durch das Hinzu­ziehen der Mikro­lage (Umge­bung, Bezirk, Anschluss an öffent­li­chen Nahver­kehr, Entfer­nung zu Schulen und Einkaufs­mög­lich­keiten) und der gene­rellen Markt­nach­frage ergänzt. Diese Aspekte ermög­li­chen es Verkäu­fern, eine erwart­bare und gerecht­fer­tigte Summe zu defi­nieren. In der Praxis kann dieser jedoch am Ende vom eigent­li­chen Verkaufs­preis abwei­chen, was von Angebot und Nach­frage abhängig ist. Der Markt­wert wird von Immo­bi­li­en­mak­lern fest­ge­legt und ist bei gericht­li­chen Verfahren nicht zulässig. Er ist ausschließ­lich zur Einschät­zung des mögli­chen, aber nicht tatsäch­li­chen, Immo­bi­li­en­preises hilf­reich. In der Regel ist der vom Makler­un­ter­nehmen ermit­telte Kauf­preis ausrei­chend für „normale“ Verkäufe, etwa bei räum­li­cher Verän­de­rung der Immobilienverkäufer.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Den Preis für die Erstel­lung eines Verkehrs­wert­gut­ach­tens vari­iert sehr stark und kann ledig­lich als Richt­linie ange­geben werden. Prin­zi­piell wird das Anfer­tigen eines Gutach­tens für eine Wohn­im­mo­bilie zwischen 1.400 Euro bis zu 2.500 Euro geschätzt. Dabei spielt das Stun­den­ho­norar des Gutach­ters als auch die Größe der Immo­bilie eine entschei­dende Rolle. So können Gebäude, die unter Denk­mal­schutz stehen, eine deut­lich längere Begut­ach­tung bean­spru­chen als ein moderner Neubau. Fehlen zudem aussa­ge­kräf­tige Doku­mente zur Immo­bilie, ist mit einem höheren Gutach­ter­ho­norar zu rechnen. Es empfiehlt sich, alle benö­tigten Unter­lagen im Vorfeld zusam­men­zu­tragen, um unnö­tige Kosten zu vermeiden.

Diese Website verwendet Cookies – nähere Informationen dazu und zu Ihren Rechten als Benutzer finden Sie in unserer Datenschutzerklärung am Ende der Seite. Klicken Sie auf „Ich stimme zu“, um Cookies zu akzeptieren und direkt unsere Website besuchen zu können.
Datenschutzerklärung