Immobilienbewertung: So wird der Marktwert Ihrer Immobilie ermittelt

Immobilienbewertung: So wird der Marktwert Ihrer Immobilie ermittelt

Immobilienbewertung: So wird der Marktwert Ihrer Immobilie ermittelt 1000 750 PIPPING

Das Leben bringt Verän­de­rungen mit sich. Umzüge in eine andere Stadt, beruf­liche Neuori­en­tie­rung oder private Entschei­dungen können dazu führen, dass der Abschied vom Eigen­heim bevor­steht. Ein schwie­riger Schritt, der beson­ders bei Wohn­im­mo­bi­lien mit vielen Emotionen behaftet ist. Umso nerven­auf­rei­bender kann es sein, die Immo­bilie für den Markt vorzu­be­reiten und für das ehema­lige Eigen­heim oder die Eigen­tums­woh­nung den rich­tigen Kauf­preis zu ermitteln.

Ein fairer und realis­ti­scher Preis sollte von einer Person ermit­telt werden, die keinen Bezug zum Objekt besitzt. Da der Verkauf einer Immo­bilie aus verschie­denen Gründen eine der emotio­nalsten Ange­le­gen­heiten im Leben ist, verliert sich schnell das objek­tive Verhältnis zwischen realis­ti­schem und wünschens­wertem Immo­bi­li­en­wert. Der neutrale Blick eines Immo­bi­li­en­mak­lers ist die hilf­reiche Unter­stüt­zung, um eine markt­ge­rechte Bewer­tung abzu­geben. Auf welche Faktoren Makler achten und von welchen Para­me­tern Ihr Objekt am Ende profi­tiert, erklären wir Ihnen in unserem Ratgeber. 

Immobilienverkauf mit PIPPING

Mit unseren Ratge­ber­texten im Immo­bi­li­en­rat­geber schaffen wir Ihnen einen Über­blick über die wich­tigsten Kosten, die sie beim Immo­bi­li­en­ver­kauf erwarten. Aufgrund sich verän­dernder Geset­zes­lagen und aktua­li­sierter Rechts­texte können einzelne Angaben abwei­chen. Mit unserem Über­blick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sach­ge­mäße Bera­tung bei Fach­ex­perten für Rechts- oder Finanz­fragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünf­tigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfang­rei­chen Service­ka­talog zur Verfü­gung und nehmen eine profes­sio­nelle Immo­bi­lien­be­wer­tung vor.

Wie wird eine Immobilie bewertet?

Es gibt drei große Faktoren, die bei der Bewer­tung Ihrer Immo­bilie eine zentrale Rolle spielen. In erster Linie wird der Zustand betrachtet, in dem sich das Haus oder die Wohnung befindet. Ist es moder­ni­siert? Ist das Dach voll­ständig intakt? Sind Schäden zu erkennen? Grund­le­gend wird sich ein Bild davon gemacht, ob ein guter oder reno­vie­rungs­be­dürf­tiger Zustand vorge­funden wird und welche Arbeiten im Zweifel auf den neuen Eigen­tümer warten.

Weiterhin ist das Baujahr entschei­dend und beein­flusst den Wert erheb­lich. Aus dieser Angabe können Makler Schlüsse ziehen, welche Mate­ria­lien beim Bau verwendet wurden oder welche Beson­der­heiten zu der Zeit der Bebauung existierten.

Als dritter Faktor kommt die Markt­si­tua­tion ins Spiel. Sind Immo­bi­lien dieser Art in der ange­bo­tenen Umge­bung gefragt? Wie hat sich die wirt­schaft­liche Lage entwi­ckelt? Ist die Nach­frage vorhanden? In länd­li­chen Regionen kann der Preis für ein Wohn­haus beispiels­weise deut­lich nied­riger sein als für eine Wohnung in zentraler Lage in der Groß­stadt. Zudem setzt sich die Markt­wert­ein­schät­zung aus Boden- und Gebäu­de­wert zusammen.

Was ist meine Immobilie wert?

Eine pauschale Aussage, welchen Wert Ihre Immo­bilie erzielen kann, kann kein Makler treffen. Zu viele indi­vi­du­elle Para­meter und Gege­ben­heiten fließen in die finale Betrach­tung ein. Weiterhin sind die Wege, die zur Bewer­tung führen, abhängig von der Nutzung Ihres Objekts. Die drei gängigsten Verfahren, an denen sich Makler­un­ter­nehmen orien­tieren, sind:

Vergleichswertverfahren

Bei dieser Bewer­tungs­me­thode werden vergleich­bare Objekte gegen­über­ge­stellt, die sich in den Punkten Lage, Ausstat­tung und Zustand ähneln. Der direkte Vergleich orien­tiert sich an Daten und Fakten des vergleich­baren Objekts, die mit der zu verkau­fenden Immo­bilie beinahe iden­tisch sind. Das indi­rekte Verfahren zieht eher Immo­bi­lien zurate, deren Über­ein­stim­mungs­kri­te­rien nicht iden­tisch, aber ähnlich sind.

Sachwertverfahren

Um den Sach­wert zu ermit­teln, werden Baukosten der Immo­bilie, der Wert des Grund­stücks, die Kosten für Außen­an­lagen (Garagen, Anbau) sowie der Wert bestimmter Immo­bi­li­en­merk­male (Außen­pool, großer Garten, hoch­wer­tige Mate­ria­lien) kombi­niert. Makler wenden dieses Verfahren meist dann an, wenn es keine ähnli­chen Vergleichs­ob­jekte gibt.

Ertragswertverfahren

Beim Verkauf von Eigen­tums­woh­nungen oder Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern (Anla­ge­im­mo­bi­lien), die ledig­lich als Einnah­me­quelle gehalten wurden, kommt das Ertrags­wert­ver­fahren zum Einsatz. Anstatt Zustand und Lage des Objekts zu bewerten, wird der Ertrag ermit­telt, den die Miet­ein­nahmen zukünftig erzielen können und den laufenden Bewirt­schaf­tungs­kosten gegen­über­ge­stellt. Das Verfahren findet jedoch beim privaten Immo­bi­li­en­ver­kauf selten Anwendung.

Welche Rolle spielen Mikrolage und Makrolage?

Die Einbe­zie­hung von Lage, Umge­bung und Infra­struktur einer Region/Stadt/Stadtteil, in der sich die Immo­bilie befindet, wirkt sich erheb­lich auf die Bewer­tung aus. Käufer sind an einer guten Anbin­dung an öffent­liche Verkehrs­mittel, Nähe zu Schulen und Ärzten sowie Shop­ping­mög­lich­keiten inter­es­siert. Die Nach­frage solcher Immo­bi­lien im Stadt­kern oder ‑nähe ist hoch und stei­gert den Wert beträchtlich.

Wann ist der beste Verkaufszeitpunkt?

Den rich­tigen Verkaufs­zeit­punkt einer Immo­bilie fest­zu­legen, ist gar nicht so einfach. Immo­bi­li­en­makler behalten den Markt und die stetigen Schwan­kungen im Blick, um den best­mög­li­chen Moment für Sie abzu­passen. Die jahre­lange Erfah­rung spielt ebenso eine essen­ti­elle Rolle. Aller­dings sollten Verkäufer, die Ihre Immo­bilie als reines Anla­ge­ob­jekt erworben haben, auf die Frist der Speku­la­ti­ons­steuer achten. Dieser Zeit­raum beginnt mit dem Beur­kun­dungs­datum des Kauf­ver­trages und endet ebenso mit der Beur­kun­dung des neuen Vertrags. Wird die Immo­bilie inner­halb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn veräu­ßert, fallen Steuern an. Vielen Verkäu­fern ist die Zahlungs­pflicht nicht bewusst. Im schlimmsten Fall kann das Umgehen der Steu­er­zah­lung Strafen oder Nach­for­de­rungen nach sich ziehen. Eigen­tümer sollten auf die Einhal­tung dieser Zeit­spanne zwin­gend achten, um entspre­chende Steu­er­zah­lungen zu meiden. Erst nach Ablauf der zehn Jahre entfällt die Speku­la­ti­ons­steuer beim gewinn­brin­genden Verkauf. Privat­ver­käufer, die ihre Immo­bilie ausschließ­lich für private Zwecke nutzen und keine Miet­ein­nahmen gene­rierten, sind von dieser Steu­er­zah­lung ausgeschlossen.

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