Das Leben bringt Veränderungen mit sich. Umzüge in eine andere Stadt, berufliche Neuorientierung oder private Entscheidungen können dazu führen, dass der Abschied vom Eigenheim bevorsteht. Ein schwieriger Schritt, der besonders bei Wohnimmobilien mit vielen Emotionen behaftet ist. Umso nervenaufreibender kann es sein, die Immobilie für den Markt vorzubereiten und für das ehemalige Eigenheim oder die Eigentumswohnung den richtigen Kaufpreis zu ermitteln.
Ein fairer und realistischer Preis sollte von einer Person ermittelt werden, die keinen Bezug zum Objekt besitzt. Da der Verkauf einer Immobilie aus verschiedenen Gründen eine der emotionalsten Angelegenheiten im Leben ist, verliert sich schnell das objektive Verhältnis zwischen realistischem und wünschenswertem Immobilienwert. Der neutrale Blick eines Immobilienmaklers ist die hilfreiche Unterstützung, um eine marktgerechte Bewertung abzugeben. Auf welche Faktoren Makler achten und von welchen Parametern Ihr Objekt am Ende profitiert, erklären wir Ihnen in unserem Ratgeber.
Immobilienverkauf mit PIPPING
Mit unseren Ratgebertexten im Immobilienratgeber schaffen wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Kosten, die sie beim Immobilienverkauf erwarten. Aufgrund sich verändernder Gesetzeslagen und aktualisierter Rechtstexte können einzelne Angaben abweichen. Mit unserem Überblick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sachgemäße Beratung bei Fachexperten für Rechts- oder Finanzfragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünftigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfangreichen Servicekatalog zur Verfügung und nehmen eine professionelle Immobilienbewertung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.
Wie wird eine Immobilie bewertet?
Es gibt drei große Faktoren, die bei der Bewertung Ihrer Immobilie eine zentrale Rolle spielen. In erster Linie wird der Zustand betrachtet, in dem sich das Haus oder die Wohnung befindet. Ist es modernisiert? Ist das Dach vollständig intakt? Sind Schäden zu erkennen? Grundlegend wird sich ein Bild davon gemacht, ob ein guter oder renovierungsbedürftiger Zustand vorgefunden wird und welche Arbeiten im Zweifel auf den neuen Eigentümer warten.
Weiterhin ist das Baujahr entscheidend und beeinflusst den Wert erheblich. Aus dieser Angabe können Makler Schlüsse ziehen, welche Materialien beim Bau verwendet wurden oder welche Besonderheiten zu der Zeit der Bebauung existierten.
Als dritter Faktor kommt die Marktsituation ins Spiel. Sind Immobilien dieser Art in der angebotenen Umgebung gefragt? Wie hat sich die wirtschaftliche Lage entwickelt? Ist die Nachfrage vorhanden? In ländlichen Regionen kann der Preis für ein Wohnhaus beispielsweise deutlich niedriger sein als für eine Wohnung in zentraler Lage in der Großstadt. Zudem setzt sich die Marktwerteinschätzung aus Boden- und Gebäudewert zusammen.
Was ist meine Immobilie wert?
Eine pauschale Aussage, welchen Wert Ihre Immobilie erzielen kann, kann kein Makler treffen. Zu viele individuelle Parameter und Gegebenheiten fließen in die finale Betrachtung ein. Weiterhin sind die Wege, die zur Bewertung führen, abhängig von der Nutzung Ihres Objekts. Die drei gängigsten Verfahren, an denen sich Maklerunternehmen orientieren, sind:
Vergleichswertverfahren
Bei dieser Bewertungsmethode werden vergleichbare Objekte gegenübergestellt, die sich in den Punkten Lage, Ausstattung und Zustand ähneln. Der direkte Vergleich orientiert sich an Daten und Fakten des vergleichbaren Objekts, die mit der zu verkaufenden Immobilie beinahe identisch sind. Das indirekte Verfahren zieht eher Immobilien zurate, deren Übereinstimmungskriterien nicht identisch, aber ähnlich sind.
Sachwertverfahren
Um den Sachwert zu ermitteln, werden Baukosten der Immobilie, der Wert des Grundstücks, die Kosten für Außenanlagen (Garagen, Anbau) sowie der Wert bestimmter Immobilienmerkmale (Außenpool, großer Garten, hochwertige Materialien) kombiniert. Makler wenden dieses Verfahren meist dann an, wenn es keine ähnlichen Vergleichsobjekte gibt.
Ertragswertverfahren
Beim Verkauf von Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern (Anlageimmobilien), die lediglich als Einnahmequelle gehalten wurden, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Anstatt Zustand und Lage des Objekts zu bewerten, wird der Ertrag ermittelt, den die Mieteinnahmen zukünftig erzielen können und den laufenden Bewirtschaftungskosten gegenübergestellt. Das Verfahren findet jedoch beim privaten Immobilienverkauf selten Anwendung.
Welche Rolle spielen Mikrolage und Makrolage?
Die Einbeziehung von Lage, Umgebung und Infrastruktur einer Region/Stadt/Stadtteil, in der sich die Immobilie befindet, wirkt sich erheblich auf die Bewertung aus. Käufer sind an einer guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Nähe zu Schulen und Ärzten sowie Shoppingmöglichkeiten interessiert. Die Nachfrage solcher Immobilien im Stadtkern oder ‑nähe ist hoch und steigert den Wert beträchtlich.
Wann ist der beste Verkaufszeitpunkt?
Den richtigen Verkaufszeitpunkt einer Immobilie festzulegen, ist gar nicht so einfach. Immobilienmakler behalten den Markt und die stetigen Schwankungen im Blick, um den bestmöglichen Moment für Sie abzupassen. Die jahrelange Erfahrung spielt ebenso eine essentielle Rolle. Allerdings sollten Verkäufer, die Ihre Immobilie als reines Anlageobjekt erworben haben, auf die Frist der Spekulationssteuer achten. Dieser Zeitraum beginnt mit dem Beurkundungsdatum des Kaufvertrages und endet ebenso mit der Beurkundung des neuen Vertrags. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn veräußert, fallen Steuern an. Vielen Verkäufern ist die Zahlungspflicht nicht bewusst. Im schlimmsten Fall kann das Umgehen der Steuerzahlung Strafen oder Nachforderungen nach sich ziehen. Eigentümer sollten auf die Einhaltung dieser Zeitspanne zwingend achten, um entsprechende Steuerzahlungen zu meiden. Erst nach Ablauf der zehn Jahre entfällt die Spekulationssteuer beim gewinnbringenden Verkauf. Privatverkäufer, die ihre Immobilie ausschließlich für private Zwecke nutzen und keine Mieteinnahmen generierten, sind von dieser Steuerzahlung ausgeschlossen.