Verkehrswert vs. Marktwert: Worin liegt der Unterschied?

Verkehrswert vs. Marktwert: Worin liegt der Unterschied?

Verkehrswert vs. Marktwert: Worin liegt der Unterschied? 1000 750 PIPPING

Beim Verkauf von Immo­bi­lien spielt der Preis zwei­fellos eine Schlüs­sel­rolle. Ist er zu hoch? Ist er ange­messen? Oder doch zu niedrig ange­setzt? Mit Glück liegen Sie als privater Immo­bi­li­en­ver­käufer mit dem von Ihnen ermit­telten Verkaufs­preis richtig. Setzen Sie beispiels­weise einen zu hohen Kauf­preis an, verschre­cken Sie mit Sicher­heit poten­zi­elle Kauf­in­ter­es­senten. Redu­zieren Sie danach den Preis, vermit­telt dies das Gefühl von Willkür, sodass der Preis in Verhand­lungen noch weiter nach unten gedrückt wird. Setzen Sie den Kauf­preis dagegen zu niedrig an, weil Sie auf Nummer sicher­gehen wollen, erzielen Sie nicht das beste Ergebnis. So oder so: Den rich­tigen Kauf­preis zu ermit­teln, benö­tigt neben der Aufstel­lung aller fakti­schen Kenn­zahlen, auch Erfah­rungs­werte. Die rich­tige Summe zu defi­nieren ist Aufgabe der Gutachter, die aufgrund gründ­li­cher Prüfungen und ohne emotio­nale Einflüsse den Preis beziffern.

Zahl­reiche Gutach­ten­arten machen es Verkäu­fern jedoch schwer zu unter­scheiden, welche Einschät­zung zu welchem Zeit­punkt benö­tigt wird. So verlangen Banken etwa ein Verkehrs­wert­gut­achten, während die Beur­tei­lung des Markt­wertes eher Makler­sache ist. Wann welches Gutachten sinn­voll ist und zum Einsatz kommt, erklären wir Ihnen in unserem Ratgeber.

Verkehrswert vs. Marktwert: Worin liegt der Unterschied?

Immobilienverkauf mit PIPPING

Mit unseren Ratge­ber­texten im Immo­bi­li­en­rat­geber geben wir Ihnen einen Über­blick über die wich­tigsten Kosten, die sie beim Immo­bi­li­en­ver­kauf erwarten. Aufgrund sich verän­dernder Geset­zes­lagen und aktua­li­sierter Rechts­texte können einzelne Angaben abwei­chen. Mit unserem Über­blick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sach­ge­mäße Bera­tung bei Fach­ex­perten für Rechts- oder Finanz­fragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünf­tigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfang­rei­chen Service­ka­talog zur Verfü­gung und nehmen eine profes­sio­nelle Immo­bi­lien­be­wer­tung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.

Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrs­wert­gut­achten wird von Banken bestellt, um den tatsäch­li­chen Preis einer Immo­bilie zu bestimmen. Hierzu wird ein Bausach­ver­stän­diger geschickt, der das Objekt unter Berück­sich­ti­gung spezi­eller Krite­rien unter die Lupe nimmt. Laut Erklä­rung in § 194 Bauge­setz­buch (BauGB) defi­niert der Verkehrs­wert den Preis einer Immo­bilie, der auf dem freien Markt unter normalen Geschäfts­be­zie­hungen realis­tisch ist.

Finanz­in­sti­tute erhalten somit einen genauen Einblick in den Zustand der Immo­bilie. Auf diese Weise wird die Fest­le­gung des Belei­hungs­wertes ermög­licht. Dieser Wert gibt Auskunft, welche Summe eine Bank im Falle des Verkaufs oder Verstei­ge­rung erhält. Für die Banken keine Neben­säch­lich­keit, denn die Immo­bilie dient oftmals als Sicher­heit bei Finan­zie­rungen und Krediten.

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie berechnet?

Für die Fest­le­gung des Verkehrs­wertes betrachten Sach­ver­stän­dige folgende Faktoren und Überlegungen:

  • In welchem gegen­wär­tigen Zustand befindet sich die Immobilie?
  • Für welche Nutzung ist die Immo­bilie geeignet: Gewerbe- oder Wohnfläche?
  • Welche Ausbau­mög­lich­keiten bieten sich zum Zeit­punkt der Überprüfung?
  • In welchem Zustand befindet sich die Ausstat­tung des Hauses? Welche Merk­male sind vorhanden? Ist even­tuell das Dach beschädigt?
  • Welche Ener­gie­ef­fi­zi­enz­ein­stu­fung kann die Immo­bilie vorweisen?

Um die Ermitt­lung des Wertes voll­ständig vorzu­nehmen, ziehen die beauf­tragten Sach­ver­stän­digen zusätz­lich den aktu­ellen Grund­buch­auszug, Fotos der Immo­bilie, Grund­risse und Flächen­be­rech­nungen sowie vorhan­dene Miet- oder Kauf­ver­träge zurate, die weitere Auskünfte über poten­zi­elle Wert­in­di­ka­toren geben.

Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?

Ein Verkehrs­wert­gut­achten wird beauf­tragt, wenn der Inha­ber­wechsel einer Immo­bilie bevor­steht. In den meisten Fällen dreht es sich dabei um den Verkauf, aber auch Streit­fälle von Besitz­ver­hält­nissen können die Beauf­tra­gung eines Gutach­tens zur Folge haben. Wichtig zu wissen ist, dass das Verkehrs­wert­gut­achten, im Gegen­satz zu einem Markt­wert­gut­achten, bei gericht­li­chen Verfahren unum­stöß­li­chen Bestand hat.

Im Einzelnen kommt es neben dem Verkauf oder Belei­hungs­an­fragen zum Tragen bei:

  • Erbschafts­fällen
  • Vermö­gens­fragen
  • Zwangs­ver­stei­ge­rungen
  • Klärung des Nachlasses
  • Bilan­zie­rungs­zwe­cken

Worin unterscheidet sich der Marktwert von dem Verkehrswert?

Verkehrs­wert und Markt­wert trennt ein kleines, aber wich­tiges Detail vonein­ander: Während der tatsäch­liche Preis, der Verkehrs­wert, alle Faktoren in und an der Immo­bilie berück­sich­tigt, wird der Markt­wert durch das Hinzu­ziehen der Mikro­lage (Umge­bung, Bezirk, Anschluss an öffent­li­chen Nahver­kehr, Entfer­nung zu Schulen und Einkaufs­mög­lich­keiten) und der gene­rellen Markt­nach­frage ergänzt. Diese Aspekte ermög­li­chen es Verkäu­fern, eine erwart­bare und gerecht­fer­tigte Summe zu defi­nieren. In der Praxis kann dieser jedoch am Ende vom eigent­li­chen Verkaufs­preis abwei­chen, was von Angebot und Nach­frage abhängig ist. Der Markt­wert wird von Immo­bi­li­en­mak­lern fest­ge­legt und ist bei gericht­li­chen Verfahren nicht zulässig. Er ist ausschließ­lich zur Einschät­zung des mögli­chen, aber nicht tatsäch­li­chen, Immo­bi­li­en­preises hilf­reich. In der Regel ist der vom Makler­un­ter­nehmen ermit­telte Kauf­preis ausrei­chend für „normale“ Verkäufe, etwa bei räum­li­cher Verän­de­rung der Immobilienverkäufer.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Den Preis für die Erstel­lung eines Verkehrs­wert­gut­ach­tens vari­iert sehr stark und kann ledig­lich als Richt­linie ange­geben werden. Prin­zi­piell wird das Anfer­tigen eines Gutach­tens für eine Wohn­im­mo­bilie zwischen 1.400 Euro bis zu 2.500 Euro geschätzt. Dabei spielt das Stun­den­ho­norar des Gutach­ters als auch die Größe der Immo­bilie eine entschei­dende Rolle. So können Gebäude, die unter Denk­mal­schutz stehen, eine deut­lich längere Begut­ach­tung bean­spru­chen als ein moderner Neubau. Fehlen zudem aussa­ge­kräf­tige Doku­mente zur Immo­bilie, ist mit einem höheren Gutach­ter­ho­norar zu rechnen. Es empfiehlt sich, alle benö­tigten Unter­lagen im Vorfeld zusam­men­zu­tragen, um unnö­tige Kosten zu vermeiden.