Beim Verkauf von Immobilien spielt der Preis zweifellos eine Schlüsselrolle. Ist er zu hoch? Ist er angemessen? Oder doch zu niedrig angesetzt? Mit Glück liegen Sie als privater Immobilienverkäufer mit dem von Ihnen ermittelten Verkaufspreis richtig. Setzen Sie beispielsweise einen zu hohen Kaufpreis an, verschrecken Sie mit Sicherheit potenzielle Kaufinteressenten. Reduzieren Sie danach den Preis, vermittelt dies das Gefühl von Willkür, sodass der Preis in Verhandlungen noch weiter nach unten gedrückt wird. Setzen Sie den Kaufpreis dagegen zu niedrig an, weil Sie auf Nummer sichergehen wollen, erzielen Sie nicht das beste Ergebnis. So oder so: Den richtigen Kaufpreis zu ermitteln, benötigt neben der Aufstellung aller faktischen Kennzahlen, auch Erfahrungswerte. Die richtige Summe zu definieren ist Aufgabe der Gutachter, die aufgrund gründlicher Prüfungen und ohne emotionale Einflüsse den Preis beziffern.
Zahlreiche Gutachtenarten machen es Verkäufern jedoch schwer zu unterscheiden, welche Einschätzung zu welchem Zeitpunkt benötigt wird. So verlangen Banken etwa ein Verkehrswertgutachten, während die Beurteilung des Marktwertes eher Maklersache ist. Wann welches Gutachten sinnvoll ist und zum Einsatz kommt, erklären wir Ihnen in unserem Ratgeber.
Immobilienverkauf mit PIPPING
Mit unseren Ratgebertexten im Immobilienratgeber geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Kosten, die sie beim Immobilienverkauf erwarten. Aufgrund sich verändernder Gesetzeslagen und aktualisierter Rechtstexte können einzelne Angaben abweichen. Mit unserem Überblick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sachgemäße Beratung bei Fachexperten für Rechts- oder Finanzfragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünftigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfangreichen Servicekatalog zur Verfügung und nehmen eine professionelle Immobilienbewertung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten wird von Banken bestellt, um den tatsächlichen Preis einer Immobilie zu bestimmen. Hierzu wird ein Bausachverständiger geschickt, der das Objekt unter Berücksichtigung spezieller Kriterien unter die Lupe nimmt. Laut Erklärung in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert der Verkehrswert den Preis einer Immobilie, der auf dem freien Markt unter normalen Geschäftsbeziehungen realistisch ist.
Finanzinstitute erhalten somit einen genauen Einblick in den Zustand der Immobilie. Auf diese Weise wird die Festlegung des Beleihungswertes ermöglicht. Dieser Wert gibt Auskunft, welche Summe eine Bank im Falle des Verkaufs oder Versteigerung erhält. Für die Banken keine Nebensächlichkeit, denn die Immobilie dient oftmals als Sicherheit bei Finanzierungen und Krediten.
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie berechnet?
Für die Festlegung des Verkehrswertes betrachten Sachverständige folgende Faktoren und Überlegungen:
- In welchem gegenwärtigen Zustand befindet sich die Immobilie?
- Für welche Nutzung ist die Immobilie geeignet: Gewerbe- oder Wohnfläche?
- Welche Ausbaumöglichkeiten bieten sich zum Zeitpunkt der Überprüfung?
- In welchem Zustand befindet sich die Ausstattung des Hauses? Welche Merkmale sind vorhanden? Ist eventuell das Dach beschädigt?
- Welche Energieeffizienzeinstufung kann die Immobilie vorweisen?
Um die Ermittlung des Wertes vollständig vorzunehmen, ziehen die beauftragten Sachverständigen zusätzlich den aktuellen Grundbuchauszug, Fotos der Immobilie, Grundrisse und Flächenberechnungen sowie vorhandene Miet- oder Kaufverträge zurate, die weitere Auskünfte über potenzielle Wertindikatoren geben.
Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Ein Verkehrswertgutachten wird beauftragt, wenn der Inhaberwechsel einer Immobilie bevorsteht. In den meisten Fällen dreht es sich dabei um den Verkauf, aber auch Streitfälle von Besitzverhältnissen können die Beauftragung eines Gutachtens zur Folge haben. Wichtig zu wissen ist, dass das Verkehrswertgutachten, im Gegensatz zu einem Marktwertgutachten, bei gerichtlichen Verfahren unumstößlichen Bestand hat.
Im Einzelnen kommt es neben dem Verkauf oder Beleihungsanfragen zum Tragen bei:
- Erbschaftsfällen
- Vermögensfragen
- Zwangsversteigerungen
- Klärung des Nachlasses
- Bilanzierungszwecken
Worin unterscheidet sich der Marktwert von dem Verkehrswert?
Verkehrswert und Marktwert trennt ein kleines, aber wichtiges Detail voneinander: Während der tatsächliche Preis, der Verkehrswert, alle Faktoren in und an der Immobilie berücksichtigt, wird der Marktwert durch das Hinzuziehen der Mikrolage (Umgebung, Bezirk, Anschluss an öffentlichen Nahverkehr, Entfernung zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten) und der generellen Marktnachfrage ergänzt. Diese Aspekte ermöglichen es Verkäufern, eine erwartbare und gerechtfertigte Summe zu definieren. In der Praxis kann dieser jedoch am Ende vom eigentlichen Verkaufspreis abweichen, was von Angebot und Nachfrage abhängig ist. Der Marktwert wird von Immobilienmaklern festgelegt und ist bei gerichtlichen Verfahren nicht zulässig. Er ist ausschließlich zur Einschätzung des möglichen, aber nicht tatsächlichen, Immobilienpreises hilfreich. In der Regel ist der vom Maklerunternehmen ermittelte Kaufpreis ausreichend für „normale“ Verkäufe, etwa bei räumlicher Veränderung der Immobilienverkäufer.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Den Preis für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens variiert sehr stark und kann lediglich als Richtlinie angegeben werden. Prinzipiell wird das Anfertigen eines Gutachtens für eine Wohnimmobilie zwischen 1.400 Euro bis zu 2.500 Euro geschätzt. Dabei spielt das Stundenhonorar des Gutachters als auch die Größe der Immobilie eine entscheidende Rolle. So können Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, eine deutlich längere Begutachtung beanspruchen als ein moderner Neubau. Fehlen zudem aussagekräftige Dokumente zur Immobilie, ist mit einem höheren Gutachterhonorar zu rechnen. Es empfiehlt sich, alle benötigten Unterlagen im Vorfeld zusammenzutragen, um unnötige Kosten zu vermeiden.