Eine Immobilie zu erben, ist eine emotionale und komplexe Angelegenheit. Neben zahlreichen Behördengängen und langwieriger Abwicklung müssen sich Erben zusätzlich mit Fragen der Erbschaftsteuer befassen. Ein Thema, das plötzlichen Besitzern mehr Fragen als Antworten beschert.
Wie hoch ist die zusätzliche Steuer? Gibt es Freibeträge und wenn ja, in welcher Höhe? Unser Guide gibt Ihnen die wichtigsten Informationen an die Hand, um Ihnen einen Überblick rund um das Thema Erbschaftsteuer im Falle eines Erbes zu verschaffen.
Immobilienverkauf mit PIPPING
Mit unseren Ratgebertexten unter PIPPING Immobilienratgeber geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Themen der Immobilienbranche. Aufgrund sich verändernder Gesetzeslagen und aktualisierter Rechtstexte können einzelne Angaben abweichen. Mit unserem Überblick erhalten Sie einen ersten Eindruck, wodurch eine sachgemäße Beratung bei Fachexperten für Rechts- oder Finanzfragen nicht ersetzt wird. Wenn Sie einen zukünftigen Verkauf planen, stehen wir Ihnen gern mit unserem umfangreichen Servicekatalog zur Verfügung und nehmen eine professionelle Immobilienbewertung in Schleswig-Holstein und Hamburg vor.
Was ist die Erbschaftsteuer in Bezug auf Immobilien?
Im Ausgangspunkt unterliegen alle Schenkungen, die unter Lebenden vorgenommen werden, als auch alle Erbschaften und Vermächtnisse der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach dem ErbStG.
Die Steuerpflicht entsteht grundsätzlich mit der Vornahme der Schenkung bzw. dem Tod des Erblassers. Die Höhe des Steuersatzes, nach dem die Steuer berechnet wird, wie auch das Vorhandensein von Freibeträgen und deren Höhe richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Empfänger der Zuwendung und dem Schenker / Erblasser. So hat der Ehegatte etwa einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder in Höhe von 400.000 €, Nichten und Neffen jedoch nur 20.000 €. Auch die Höhe des Steuersatzes unterscheidet sich erheblich: Die Werte liegen zwischen 7 und 50 Prozent.
Wie unterscheidet sich die Erbschaftsteuer auf Haus und Grundstück?
Ob ein einzelnes Haus oder das dazugehörige Grundstück geerbt wird, spielt für die Festlegung der Erbschaftsteuer keine Rolle. Der Wert der Immobilie wird in der Regel von einem Immobilienmakler oder einem zertifizierten Gutachter ermittelt, der den Marktwert bestimmt.
Vor jeder Überlegung, wann und wie eine Übertragung vorgenommen werden soll, muss der Wert des Übertragungsgegenstandes, regelmäßig einer Immobilie, ermittelt werden. Dies ist bei Immobilien besonders wichtig und sollte mit Hilfe eines Experten geschehen, um unliebsamen Überraschungen vorzubeugen.
Eine gute Planung ermöglicht es in vielen Fällen, die Erbschaftsteuer zu reduzieren oder sogar ganz zu umgehen, etwa durch schrittweise Übertragungen von einzelnen Vermögenswerten oder die Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten mit Vorbehaltung eines Wohnrechtes oder Nießbrauchs.
Wie ist die Abgrenzung zur Schenkungssteuer?
Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass bei einer Schenkung beide Parteien noch leben. Das Erbe überträgt sich vor dem Ableben des Erblassers auf den neuen Eigentümer und ist frei von Versorgungsbeiträgen.
Leben Ehepartner selbst in den verschenkten Immobilien, die aktiv genutzt werden, werden diese Schenkungen steuerlich nicht belastet. Für alle anderen gilt eine Vergünstigung von 10 % des Verkehrswertes, der steuerfrei bleibt. Auch Schenkungen müssen dem Finanzamt gemeldet werden.
Schritt für Schritt: Wie kann die Schenkung erfolgen?
Eine Schenkung unter Vorbehalt von Rechten, die noch zu Lebzeiten des Schenkers erfolgen muss, ist eine gute Möglichkeit, um Grundstücke steuerfrei übertragen zu können. Auch die Übertragung von nur Teilen eines Grundstückes oder einzelner Wohnungen kann ein guter Weg sein.
Hierbei wird die Schenkung in mehreren Schritten durchgeführt, wobei der jeweilige Freibetrag je Vorgang fällig wird. Zu beachten ist, dass der Freibetrag je zehn Jahre geltend ist. Ausreichende Vorlaufzeit sollte somit eingeplant werden.
In jedem Fall sollte die Hilfe eines Experten in Anspruch genommen werden, da die Werte der Übertragungen für jeden Fall ermittelt werden müssen und von vielen Faktoren abhängig sind.
Wie gehe ich vor, wenn ich eine Immobilie erbe?
Erben Sie ein Haus, sind Sie Rechtsnachfolger des Erblassers und Eigentümer der betreffenden Immobilie. Bevor eine Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung des Erbes getroffen wird, sollte die Prüfung der Wertigkeit der Immobilie erfolgen. Es ist nicht selten der Fall, dass eine Überschuldung vorliegt und das Erbe Kosten zu Lasten des Erbenden verursacht.
Die Immobilie muss keineswegs selbst bewohnt werden. Auch eine Vermietung kann eine Option sein und als finanzielle Absicherung und Vorsorge dienen. Innerhalb von zwei Jahren muss die Anpassung der Eigentümerdaten im Grundbuch erfolgen, bevor hohe Gebühren fällig werden.
In Kürze: Bloß nichts überstürzen!
Fallbezogene Lösungsansätze und individuelle Betrachtungen sind beim Erbe von Immobilien die wichtigste Herangehensweise. Emotionsgetrieben zu handeln, kann zu Nachwirkungen führen, die finanziell belastend sein können. Eine anwaltliche Beratung oder ein Gespräch mit Immobilienexperten und Maklern hilft im Vorfeld, die theoretische Situation zu sondieren, bevor der Ernstfall eintritt.